Fintown Erfahrungen

Fintown Erfahrungen: Zusammenfassung

Fintown ist eine tschechische Crowdfunding-Plattform, über die Anleger in Kurzzeitmietobjekte und Entwicklungsprojekte in Prag investieren können. Die Renditen bewegen sich zwischen 8 % und 13 % p. a. Hinter der Plattform steht die Vihorev Group, ein lokaler Projektentwickler mit Marktpräsenz seit 2008.

In diesen Fintown Erfahrungen analysieren wir die Investmentstruktur, die Wertentwicklung des Portfolios, die Kapitalstruktur, den regulatorischen Status, die Liquidität sowie die wesentlichen Risiken, die du vor einem Investment kennen solltest.

Die wichtigsten Punkte aus unseren Fintown Erfahrungen

Fintown richtet sich an Anleger, die Mietrenditen aus Prager Immobilien suchen. Die zugrunde liegenden Objekte erwirtschaften zwar solide Erträge, doch bei Transparenz und Liquidität besteht weiterhin Verbesserungsbedarf.

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Was ist Fintown?

Fintown (fintown.eu) ist eine tschechische Crowdfunding-Plattform, gestartet 2023. Anleger können in Mietimmobilien und Entwicklungsprojekte investieren, die von der Vihorev Group in und um Prag verwaltet werden.

Die Plattform bietet zwei Produktarten:

Die Mindestanlage beginnt bei 1 €. Die meisten Mietprojekte zahlen monatlich Zinsen aus. Entwicklungskredite zahlen Zins und Tilgung bei Fälligkeit.

Unsere Meinung zu Fintown

Fintown ist keine klassische P2P-Plattform. Statt Kreditnehmer und Geldgeber zusammenzubringen, refinanziert sie das Eigenkapital des Entwicklers in bereits betriebsbereiten Mietobjekten.

Die Vihorev Group ist seit 2008 am tschechischen Immobilienmarkt aktiv. Die auf Fintown gelisteten Mietobjekte sind vermietet und erwirtschaften laufende Einnahmen — ein wesentlicher Unterschied zu Plattformen, die Rohbauten oder spekulative Projekte finanzieren.

Das Vorzeigeprojekt Řičany erreicht eine Auslastung von 85–90 %, wobei rund 65 % der Mieter langfristig gebunden sind. Eine neue Kooperation mit Regus und Spaces zielt auf 90 % Auslastung im bisher schwächeren Bürosegment, das derzeit bei 40–50 % liegt.

Seit Dezember 2025 hält Vihorev 100 % an Řičany, nachdem ein Partneranteil übernommen wurde. Damit entfällt das Risiko durch Drittgesellschafter beim größten Projekt im Portfolio.

Der zentrale Kritikpunkt bleibt allerdings die Kapitalstruktur. Fintown-Anleger halten Mezzanine-Schulden und stehen damit hinter erstrangigen Bankdarlehen. In manchen Projekten kommt zusätzlich ein SICAV-Fonds mit dokumentiertem Vorrang hinzu. Diese Nachrangigkeit wird auf den Projektseiten der Plattform bislang nicht offengelegt.

Hinzu kommt, dass die Kapitalstrukturdiagramme auf Fintown veraltet sind. In unserem jüngsten Gespräch räumte der Geschäftsführer ein, dass das erstrangige Bankdarlehen bei Michle vollständig auf der Plattform fehlte. Aktualisierte Kapitalstrukturen für alle Projekte sollen in den kommenden Wochen nachgeliefert werden. Geprüfte Jahresabschlüsse für Vihorev Investments sind für Mai 2026 angekündigt.

Auch bei der Liquidität gibt es Einschränkungen: Es existiert kein funktionierender Zweitmarkt, und ein vorzeitiger Ausstieg ist mit hohen Gebühren verbunden. Die meisten neuen Projekte haben eine Bindungsfrist von 24 Monaten, die Anleger als Regelfall einplanen sollten.

Regulatorisch operiert die Plattform unter einer Ausnahme der Tschechischen Nationalbank. Fintown strebt derzeit keine Crowdfunding-Lizenz an, sondern plant den Wechsel von der Kreditbeteiligung zu Forderungsrechten (pohledávky) nach tschechischem Recht (Fintown 2.0). Dieser Strukturwechsel würde auch einen Zweitmarkt ermöglichen.

Der Prager Immobilienmarkt zeigt sich robust. Die Nachfrage ist sowohl bei Vermietung als auch bei Verkauf hoch. Gleichzeitig haben sich die Baukosten in fünf Jahren verdoppelt — auf mindestens 3.000 € pro Quadratmeter —, was die Margen der Entwickler spürbar drückt. Für Anleger bedeutet das: Die Verkaufswerte werden zwar durch die Nachfrage gestützt, doch die Renditen bei Entwicklungsprojekten geraten unter Druck.

Insgesamt liefern die zugrunde liegenden Objekte solide Ergebnisse. Das Risiko liegt weniger in den Immobilien selbst als vielmehr in der Transparenz, der Rangfolge innerhalb der Kapitalstruktur und den Liquiditätsbeschränkungen. Bevor du dein Engagement ausweitest, empfiehlt es sich, die aktualisierten Kapitalstrukturen und geprüften Abschlüsse abzuwarten.

Voraussetzungen

Fintown steht Anlegern ab 18 Jahren mit einem EU-Bankkonto offen. Auch juristische Personen können investieren.

Die Registrierung erfordert eine Identitätsprüfung. Einzahlungen müssen in EUR mit einem individuellen Verwendungszweck erfolgen. Für Fremdwährungsüberweisungen berechnet die Plattform 20 €, für falsch gekennzeichnete Einzahlungen 10 €.

Einzahlungen laufen über die Česká spořitelna, eine der größten tschechischen Banken. Unsere Überweisung von einem Revolut-Konto war an einem Werktag innerhalb von 24 Stunden gutgeschrieben.

Risiko & Rendite

Um das Risiko bei Fintown richtig einzuschätzen, solltest du sowohl die Mietleistung als auch die Kapitalstruktur hinter jedem einzelnen Projekt verstehen. Die Plattform ist seit über zwei Jahren aktiv und hat bislang alle Zahlungen an Anleger pünktlich geleistet.

Im April 2026 haben wir ein ausführliches Gespräch mit Geschäftsführer Maxim Vihorev geführt. Die folgenden Abschnitte basieren auf den aktuellsten Daten aus diesem Gespräch.

Investment in Mietimmobilien

Fintowns Kernprodukt ist Investments in betriebsbereite Kurzzeitmietobjekte in Prag. Diese Immobilien erwirtschaften bereits Einnahmen, sobald sie auf der Plattform erscheinen.

Kurzzeitmietobjekte im Zentrum von Prag verlangen in der Hochsaison 130–250 € pro Nacht. Die auf Fintown gelisteten Apartments sind auf Booking.com zu vergleichbaren Preisen verfügbar.

Eine Booking.com-Bewertung von 9,0 stützt eine hohe Auslastung. Die durchschnittliche Tagesrate liegt bei rund 100 €.

Auslastung und Finanzkennzahlen sind auf Projektebene auf der Plattform einsehbar.

Portfolioübersicht

Im Folgenden eine Projekt-für-Projekt-Aufschlüsselung auf Basis unserer jüngsten Recherchen und des Gesprächs mit dem Geschäftsführer (April 2026).

Honest Řičany

Řičany ist das Vorzeigeobjekt und das ausgereifteste Projekt im Portfolio. Mit 140 Einheiten ist es zugleich das größte. Die Immobilie liegt rund 30 Minuten mit dem Zug vom Prager Zentrum entfernt und richtet sich an Studierende und Berufseinsteiger.

Die Büroauslastung ist hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Ab Mai 2026 übernehmen Regus und Spaces die Verwaltung der Büroeinheiten im Rahmen einer internationalen Kooperation. Ziel sind 90 % Büroauslastung zu höheren Durchschnittsmieten.

Eine nahegelegene Autobahn im Bau soll nächstes Jahr fertiggestellt werden. Der Geschäftsführer sieht das Objekt noch nicht auf dem Bewertungshöhepunkt.

Fintown bietet Investments in Řičany mit jährlichen Renditen zwischen 9 % und 14 %.

Michle

Michle ist ein Entwicklungsprojekt kurz vor der Fertigstellung. Der Innenausbau (Fenster, Türen) läuft. Die geplante Fertigstellung ist im Oktober 2026.

Ein Käufer hat einen Vorverkaufsvertrag mit an Bauphasen gebundenen Anzahlungen unterzeichnet. Die FIO Bank hat den Anteilsübertrag jedoch noch nicht genehmigt. Dadurch bleibt der Zugriff auf die Käuferanzahlung blockiert.

Sollte die Refinanzierung über Fintown tatsächlich erfolgen und die Umsetzung sich verzögern, könnten die Zinskosten den gesamten Entwicklergewinn bei diesem Projekt aufzehren.

Park Vista

Park Vista ist ein Entwicklungsprojekt im Luxussegment. Derzeit läuft die Abrissphase, die geplante Fertigstellung ist September 2026. Die Einheiten werden verkauft, nicht vermietet.

Fintown bietet Investments in Park Vista als Entwicklungskredit mit 24 Monaten Laufzeit und einer jährlichen Rendite von 13 %. Zins und Tilgung werden bei Fälligkeit ausgezahlt.

The Seed — Costa Rica

The Seed umfasst 80 Einheiten mit rund 20.000 m² Bruttofläche in Uvita, Costa Rica. Das Projekt befindet sich in der Vorbereitungsphase. Über Fintown eingesammelte Mittel decken Architekturgebühren, Rechtskosten und den Grundstückserwerb.

Von allen Projekten im Portfolio weist The Seed das höchste Risikoprofil auf. Der Zinssatz beträgt 13 % bei 24 Monaten Laufzeit.

Strakonicka

Strakonicka gehört zu den frühesten Vihorev-Projekten und ist vollständig ausgereift. Der Geschäftsführer plant einen Verkauf, um den aktuell günstigen Verkäufermarkt in Prag zu nutzen. Eine aktuelle Bewertung wurde bislang nicht veröffentlicht.

Investmentstruktur

Fintown bietet zwei Produktarten:

Was ist ein Mezzanine-Darlehen?

Ein Mezzanine-Darlehen ist nachrangiges, unbesichertes Fremdkapital. Im Ausfallfall werden zunächst die erstrangigen Gläubiger (in der Regel Banken) bedient — Mezzanine-Anleger erhalten erst danach, was übrig bleibt.

Bei Fintown sind Mietinvestments als Mezzanine-Darlehen strukturiert. Die Plattform zahlt Zinsen aus den Mieteinnahmen der Objekte.

Was ist eine Beteiligung?

Eine Beteiligung ist ein Schuldinstrument, bei dem der Anleger sowohl an den Erträgen als auch an den Verlusten des zugrunde liegenden Vertrags teilhat.

Beide Strukturen sind risikoreicher als hypothekenbesicherte Kredite. Die Investments sind durch eine Unternehmensgarantie der Vihorev Group abgesichert. Die Garantieerklärung kannst du hier einsehen.

Kapitalstruktur & Finanzierungsmodell

Vihorev arbeitet mit vier Kapitalschichten, sortiert von günstigster zu teuerster:

Vihorev behält mindestens 20 % Eigenkapital in jedem Mietobjekt. Die Kapitalstruktur jedes gelisteten Projekts ist direkt auf der Plattform einsehbar.

Refinanzierung von Eigenkapital

Wenn du auf Fintown investierst, refinanzierst du einen Teil des Eigenkapitals, das der Entwickler in einem Objekt gebunden hat. Die Vihorev Group nutzt das freigewordene Kapital, um neue Projekte zu finanzieren. Das Modell funktioniert, solange die laufenden Mieteinnahmen die Zinsverpflichtungen gegenüber den Anlegern zuverlässig decken.

FLEXI-Projekte

Rund 20 % des Fintown-Portfolios entfallen auf FLEXI-Projekte. Diese bieten niedrigere Renditen (7–8 %), ermöglichen aber einen Ausstieg nach 30 Tagen. Sie richten sich an neue Anleger, die die Plattform testen möchten, bevor sie sich auf längere Bindungsfristen einlassen.

Das größte Risiko: Zinssensitivität

Jedes Projekt wird durch ein erstrangiges Bankdarlehen mitfinanziert, das an den PRIBOR gekoppelt ist. Steigen die Zinsen, nehmen die Finanzierungskosten von Vihorev zu — mit direkten Auswirkungen auf die Profitabilität.

In der Spitze erreichten die Bankzinsen rund 10 %. Der Geschäftsführer rechnet für die kommenden zwölf Monate mit Stabilität. Während des Zinsanstiegs 2022 musste Vihorev die Mietpreise anheben, um die höheren Kosten aufzufangen.

Baukostendruck

Die tschechischen Baukosten haben sich in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt: Die Mindestkosten liegen inzwischen bei rund 3.000 € pro Quadratmeter (zuvor 1.500 €), während Luxusprojekte über 3.500 € kosten. Zulieferer binden sich preislich nur noch für 30 Tage — statt wie zuvor für 3 Monate.

Die Entwicklermargen sind entsprechend schmal. Inklusive Grundstück, Bau und Nebenkosten liegt der Gesamtaufwand bei rund 6.000 € pro Quadratmeter, während der Verkaufspreis bei 7.000–8.000 € liegt. Das lässt wenig Spielraum für Kostenüberschreitungen bei Entwicklungsprojekten.

Renditen

Die Renditen liegen zwischen 8 % und 13 % p. a., abhängig von Projekttyp und Bindungsfrist. Mietprojekte schütten monatlich aus, Entwicklungskredite dagegen erst bei Fälligkeit.

Auffällig ist, dass höher verzinste Angebote (12–13 %) auf der Plattform deutlich schneller gezeichnet werden als niedriger verzinste, besicherte Produkte (8–10 %). Der Geschäftsführer würde nach eigener Aussage lieber besicherte Produkte mit niedrigerer Rendite anbieten — doch die Nachfrage der Anleger geht derzeit klar in Richtung unbesicherter, höher verzinster Angebote.

Benutzerfreundlichkeit

Die Oberfläche von Fintown ist schlicht und zweckmäßig: Du findest eine Kontoübersicht, eine Liste verfügbarer Investments und die wichtigsten Portfoliodaten auf einen Blick.

Die Plattform bietet keine automatische Anlage. Anleger wählen Projekte manuell aus. Ein- und Auszahlungen werden direkt über den Anlegerbereich abgewickelt.

Erweiterte Funktionen, wie sie auf etablierteren Plattformen üblich sind, fehlen noch. Dafür gibt es weder blockierte Mittel noch ausstehende Zahlungen — sämtliche gelisteten Investments erwirtschaften planmäßig Erträge.

Liquidität & Zweitmarkt

Jedes Projekt hat eine Mindestbindungsfrist. Die meisten neu gelisteten Projekte haben eine Laufzeit von 24 Monaten. FLEXI-Projekte ermöglichen einen Ausstieg nach 30 Tagen bei Renditen von 7–8 %.

Ein vorzeitiger Ausstieg ist per E-Mail an info@fintown.eu möglich, allerdings fallen Gebühren an:

Einen funktionierenden Zweitmarkt gibt es bislang nicht. Im Rahmen von Fintown 2.0 ist einer in Entwicklung, doch konkrete Einzelheiten sind noch nicht öffentlich. Der Geschäftsführer beschrieb das geplante Modell als eine Kombination aus Kredithandel und Immobilienprojekt-Engagement — also kein klassischer P2P-Zweitmarkt.

Die Gebühren für einen vorzeitigen Ausstieg sind beträchtlich. In der Praxis empfiehlt es sich, diese Möglichkeit nur im Ausnahmefall zu nutzen und von vornherein mit der vollen Kreditlaufzeit zu planen.

Kundendienst

Im Rahmen dieser Fintown Erfahrungen haben wir direkt mit den Mitgründern kommuniziert. Bei komplexen Fragen lagen die Antwortzeiten durchweg innerhalb von 24 Stunden.

Der reguläre Kundendienst ist per E-Mail, per Telegram-Gruppe und über den plattforminternen Chat (nach Anmeldung) erreichbar. Außerhalb der Geschäftszeiten können die Antwortzeiten variieren. Für Standardfragen steht zudem ein Bereich mit häufig gestellten Fragen zur Verfügung.

Fintown Alternativen

Fintown besetzt eine Nische: Mietrenditen aus Prager Immobilien. Wer regulierte Plattformen, hypothekenbesicherte Kredite oder eine breitere geografische Streuung bevorzugt, findet in den folgenden Alternativen passende Ergänzungen.

Crowdpear

Crowdpear ist eine litauische, regulierte Crowdlending-Plattform mit hypothekenbesicherten Entwicklungskrediten in und um Vilnius. Die Zinssätze liegen bei 10–12 %. Bisher sind keine finanzierten Projekte ausgefallen oder verzögert. Die Plattform wird vom Team hinter PeerBerry betrieben. Mehr dazu in unseren Crowdpear Erfahrungen.

InRento

InRento ist eine regulierte Crowdfunding-Plattform aus Litauen für Investments in Mietimmobilien. Die Renditen liegen bei 8–12 %. Einige Kredite beinhalten einen festen jährlichen Kapitalzuwachs. Die Plattform verwaltet mehr als 10 Mio. € an Anlegergeldern ohne verzögerte oder ausgefallene Kredite. Mehr dazu in unseren InRento Erfahrungen.

PeerBerry

PeerBerry bietet kurzfristige Verbraucherkredite mit Renditen zwischen 9 % und 11 %. Die Plattform hat alle Rückkaufgarantie- und Gruppengarantie-Verpflichtungen eingehalten, auch während der Pandemie und des Kriegs in der Ukraine. Die Kreditverfügbarkeit ist geringer als die Nachfrage der Anleger. Mehr dazu in unseren PeerBerry Erfahrungen.