Resumén de nuestra opinión sobre Fintown
Fintown es una plataforma única y bastante interesante la cual ofrece hasta un 12% de rentabilidad en concepto de alquiler de propiedades.
Nuestra breve experiencia con la plataforma ha sido satisfactoria hasta el momento. Dado el entorno actual en el que se encuentra el mercado, podría ser una buena alternativa si lo que buscamos es diversificarnos en el sector de los préstamos P2P.
Puntos clave:
- Buena relación entre riesgo y rentabilidad
- Inversiones en unidades de alquiler ya operativas
- Alta ocupación y alta calificación de los inmuebles
- Plataforma de reciente creación
Si estás dispuesto/a a invertir en una plataforma capaz de abonar hasta un 12% de rentabilidad en concepto de alquiler de unidades de alquiler a corto plazo en Praga, deberías considerar la posibilidad de invertir en Fintown.
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O sigue leyendo este artículo dedicado a darte nuestra opinión sobre Fintown para saber cómo funciona la plataforma.
Qué es Fintown
Fintown es una plataforma de crowdfunding, con sede en República Checa, que ha comenzado a ofertar inversiones en propiedades de alquiler en el centro de Praga, en República Checa.
Las inversiones disponibles actualmente generan entre un 9% y un 12% de rentabilidad anual y los intereses son pagaderos mensualmente.
En esta revisión de Fintown, profundizaremos en las distintas inversiones con el objetivo de determinar si Fintown es una plataforma legítima, o no.
ventajas
- Creación de una empresa de desarrollo en Praga
- Historial de reembolso implecable con los inversores
- Alta rentabilidad
- Importe mínimo de inversión bajo
- Pago mensual de intereses
INCONVENIENTES
- Diversificación limitada
- Plataforma de reciente creación
- Comisión por salida anticipada de las inversiones
- Préstamos sin garantía
Bonus de Fintown
Los lectores de P2P Empire tienen el derecho exclusivo a beneficiarse de un bonus de 15 € en caso de registrarse en Fintown usando nuestro enlace de socio e invertir al menos 300 € en los primeros 30 días.
Requisitos de Fintown
Para invertir en Fintown, debes cumplir los siguientes requisitos:
- Tener al menos 18 años de edad
- Enviar tus fondos desde una cuenta bancaria de España, o de cualquier otro país de la UE
- Verificar tu identidad
- Depositar tus fondos en euros usando tu código de referencia único
Es esencial entender que los usuarios sólo pueden realizar transferencias en euros. La plataforma podría llegar a cobrarte una comisión de 20 € si transfieres en una divisa distinta.
Es posible que te cobren una comisión de 10 € por un depósito marcado incorrectamente.
Fintown no acepta otras divisas o criptomonedas como depósitos.
El depósito que realizamos desde nuestra cuenta Revolut a la cuenta de empresa de Fintown tardó 24 horas durante un día laborable.
La cuenta comercial de Fintown está gestionada por Ceska Sporitelna, uno de los bancos checos más grandes y regulados existentes.
Riesgo y rentabilidad
Evaluar la relación rentabilidad-riesgo para las plataformas recientemente lanzadas es algo complicado, ya que en estos momentos carecemos de datos suficientes orientados al rendimiento.
Antes de evaluar la rentabilidad a largo plazo concerniente a las inversiones de Fintown, necesitaríamos verificar la siguiente información:
- Propiedades de alquiler en Praga, ocupación e ingresos
- Estructura de la inversión
- Evolución pasada y futura
Inversión en propiedades de alquiler
Actualmente, Fintown sólo suministra inversiones en propiedades de alquiler localizadas en el centro de Praga que son gestionadas por Vihorev Investments.
Si has estado en Praga recientemente, probablemente te habrás dado cuenta de que el alquiler a corto plazo es costoso, y normalmente las opciones más asequibles no tienen tan buena pinta.
Si deseas alojarte cerca del centro de la ciudad para explorar los principales puntos de interés de la ciudad, pagarás ,al menos, entre 150 € y 250 € por noche durante la temporada alta.
Los apartamentos disponibles actualmente en la plataforma Fintown figuran en Booking.com y ofrecen precios similares.
He aquí una instantánea de uno de los apartamentos ofrecidos en alquiler a corto plazo y propiedad del fundador de Fintown.
La puntuación de 9,0 de Booking.com causa sin duda una buena impresión a los huéspedes potenciales, lo que aumenta la ocupación del anuncio.
Durante nuestra investigación de la plataforma Fintown, hablamos con el fundador y le pedimos información adicional que no estaba disponible en la plataforma.
El gráfico siguiente muestra la ocupación de los apartamentos catalogados en el mismo edificio, gestionados por el fundador y su empresa.
En el resumen del proyecto de inversiones disponibles, también puedes revisar la ocupación de periodos anteriores.
La métrica ADR representa la tarifa media diaria cobrada a los huéspedes en 2022. Si estás familiarizado con el sector del alquiler, puede que te preguntes cuáles son los costes de gestionar este tipo de negocio.
Fintown desglosa los datos financieros de cada proyecto para que puedas comprender mejor la rentabilidad generada a partir de los ingresos por alquiler.
La estructura de capital del gráfico anterior sólo muestra la estructura para uno de los apartamentos disponibles para invertir que se encuentran en la página de Fintown.
Como puede verse, se utilizó un préstamo preferente para comprar y renovar el edificio. El resto del capital se pagó con fondos propios.
Fintown y, posteriormente, el Grupo Vihorev pretenden dar salida a una parte del capital para financiar nuevos proyectos. Esto se hará mediante la refinanciación con una deuda mezzanine.
Estructura de inversión
Fintown te ofrece finalmente dos productos de inversión diferentes:
- Inversión en propiedades de alquiler en forma de deuda mezzanine
- Inversión en proyectos de desarrollo en forma de participación
¿Qué es una deuda mezzanine?
Una deuda mezzanine es esencialmente una forma no garantizada de deuda subordinada. Esto significa que si el prestatario incurre en impago, los activos del prestatario se venderán para cubrir un préstamo preferente (hipoteca, por ejemplo) antes de cubrir otras obligaciones como la deuda subordinada.
¿Qué es una participación?
La participación es esencialmente una deuda frente a un prestatario en la que usted comparte la totalidad de los ingresos y las pérdidas resultantes del contrato de préstamo.
Ambas formas de inversión son más arriesgadas que los préstamos respaldados por una hipoteca.
Si decide obtener rendimiento de propiedades de alquiler atractivas en Fintown, debe saber que su inversión está respaldada por una garantía corporativa emitida por el Grupo Vihorev. Puede leer los términos de la garantía del grupo en la declaración de garantes.
La SPV Rezidence Strakonická s.r.o. y Vihorev Investments SE son propietarias de todos los inmuebles de alquiler disponibles en la actualidad.
Ambas empresas pertenecen a los mismos propietarios, que también son dueños de la plataforma Fintown.
Esto puede cambiar con el tiempo, ya que la plataforma empezará a ofrecer inversiones en diferentes proyectos de préstamos p2p inmobiliarios.
Si decides invertir en préstamos concretos, realiza siempre tu propia evaluación de los proyectos individuales y decide si se ajusta a tu estrategia de inversión.
Para analizar Fintown de forma objetiva, tuvimos que investigar las inversiones disponibles en la actualidad.
Hemos examinado en particular uno de los primeros proyectos, que ofrece inversiones durante un mes. Esto significa que puedes abandonar la inversión al cabo de un mes sin coste alguno o seguir beneficiandote de las ganancias mensuales por alquiler.
Al tratarse de un préstamo en promoción, la plataforma ofrece un interés muy favorable del 12% anual, por invertir en un inmueble que ya genera ingresos mensuales.
El préstamo sirve para refinanciar una parte de los fondos propios, que se utilizarán para financiar otros proyectos.
Fintown siempre mantendrá al menos el 20% de su capital en la propiedad alquilada, lo que también puede considerarse como "skin in the game".
Dado que Fintown es una plataforma de reciente creación, hemos analizado el informe de tasación, junto con la información adicional sobre la ocupación, el entorno normativo, el contrato y las tasaciones.
Durante nuestra investigación, recuperamos los informes de tasación de todo el edificio. Puedes consultarlo (aunque en checo) aquí:
Las tasaciones confirman el valor del edificio y sus propiedades.
Fintown vs la competencia
Las inversiones disponibles actualmente en Fintown te permiten invertir en propiedades de alquiler que ya están ocupadas y que generan ingresos.
El propietario de las viviendas lleva varios años explotando el negocio de alquiler y cumple todas las leyes y normativas locales.
Estas oportunidades de inversión difieren de algunos de los proyectos de alquiler de plataformas como InRento o Reinvest24, en los que los inversores tienen que recaudar fondos para la totalidad de la propiedad o financiar el préstamo que se utilizará para renovar la propiedad antes de poder alquilarla.
Las propiedades en alquiler disponibles en otras plataformas rinden entre un 5% y un 7% de alquiler al año, mientras que Fintown pretende atraer a inversores con tipos de interés iniciales ajustados a la inflación más elevados.
Puedes calcular el poder adquisitivo futuro gracias a nuestra calculadora de inflación.
Hay que señalar que puedes abandonar la inversión tras del plazo acordado sin coste alguno o antes de que finalice el plazo propuesto para el préstamo a cambio de una comisión de salida.
Hay otros dos puntos que debe tener en cuenta.
- El LTV sólo representa la relación préstamo-valor de la deuda principal, un préstamo bancario. No le da ninguna idea, ya que su inversión está estructurada como una deuda mezzanine no garantizada utilizada para refinanciar una parte del capital.
- El gráfico que representa el porcentaje de financiación de un proyecto concreto es engañoso, ya que la mayor parte del importe financiado es el capital de la empresa (skin in the game). La cantidad no financiada es la cantidad disponible que se puede financiar. Puedes encontrar más información sobre el progreso de la financiación en la página del proyecto.
¿Es segura Fintown?
Invertir en una plataforma recién lanzada conlleva muchos riesgos. Por otro lado, también estarás creando una oportunidad para diversificar tu cartera, disminuir potencialmente el riesgo y aumentar el rendimiento a largo plazo.
Repasemos la gestión de Fintown, junto con los términos y condiciones de dicha plataforma.
¿Quién dirige el equipo?
Maxim Vihorev y Vladislav Siganevich son cofundadores de Fintown. El Sr. Vihorev lleva activo en el mercado inmobiliario checo desde 2008 y, a través de su fondo de inversión Vihorev Invest SE, ha conseguido completar cinco proyectos inmobiliarios.
El Sr. Siganevich es el Director General de CreamFinance en la República Checa. Creamfinance (que actualmente ha cambiado su nombre por el de AvaFin) es una empresa muy conocida en el mercado europeo de préstamos al consumo.
CreamFinance fue fundada por los mismos fundadores de Esketit, conocidos por contratar únicamente a profesionales para ocupar sus puestos.
La experiencia del Sr. Siganevich en CreamFinance sin duda añade credibilidad a la gestión de Fintown.
Dado que la plataforma de crowdfunding Fintown es propiedad del Grupo Vihorev, merece la pena señalar la experiencia previa del fondo en materia de crowdfunding.
He aquí los volúmenes de financiación recaudados y reembolsados a los inversores en otras plataformas europeas de crowdfunding.
| Plataforma | Proyecto | Invertido, EUR | Inversores |
|---|---|---|---|
| Upvest | Prvniho Pluku | 1,6M+ | 212 |
| Fundlift | Préstamo comercial | 160K+ | 61 |
| Upvest | Apartamentos Strakonicka | 300K+ | 199 |
| Debitum | Préstamo comercial | 150K+ | 52 |
Contar con una trayectoria real en el sector es una buena señal y algo a tener en cuenta si estás pensando en invertir en Fintown.
¿Quién dirige la plataforma?
Fintown s.r.o es propiedad de las dos entidades que poseen sus fundadores.
- Stonehill Capital s.r.o propiedad de Vladislav Siganevich
- Vihorev.Investments SE propiedad de Maxim Vihorev
Según la inscripción en el registro mercantil checo, estas dos entidades poseen el 100% de la plataforma de crowdfunding Fintown.
¿Hay condiciones sospechosas?
Hemos verificado toda la documentación legal que se encuentra disponible en la plataforma de inversión. Todo usuario debe aceptar el acuerdo de participación, el cual debes leer antes de comenzar a invertir en los proyectos listados.
Encontrarás todos los documentos genéricos de la plataforma en la sección de tu perfil.
Lamentablemente, el acuerdo de participación para una inversión concreta no se enviará a tu bandeja de entrada, ni estará disponible en tus inversiones tras haber invertido en un proyecto.
Modificaciones
Las condiciones pueden modificarse en el futuro, pero la plataforma te informaría con dos semanas de antelación para que puedas decidir si aceptas los cambios o si abandonas tu inversión.
señales de alarma potenciales
Actualmente, no tenemos constancia de ningún tipo de señal de alarma potencial. Consideramos que la información obtenida es creíble.
Cuál es nuestra opinión sobre Fintown
Aunque las inversiones en propiedades de alquiler no son nada nuevo, Fintown ofrece un producto ligeramente distinto. Puedes participar indirectamente en el negocio de alquiler a corto plazo y con poco esfuerzo.
Las inversiones disponibles actualmente están constituidas por unidades de alquiler operativas que disfrutar de una alta ocupación en una de las ciudades más visitadas de Europa y con algunas de las mejores opiniones por parte de los huéspedes.
A lo largo de nuestra investigación sobre Fintown, Maxim Vihorev nos envió una lista real de las reservas actuales, que presenta la ocupación de las unidades listadas.
También hemos recibido un nuevo informe de tasación para algunas de las unidades de alquiler que aún no figuran en la plataforma.
La financiación de los préstamos actualmente disponibles permitirá a la empresa desplegar los fondos propios en otros lugares.
Vihorev Investments también está desarrollando otros proyectos inmobiliarios muy atractivos, que puedes consultar en el resumen de proyectos de Vihorev.
El tipo de inversiones que ofrece Fintown no entra dentro de una regulación específica en la República Checa. El regulador también lo confirma en una declaración separada que puedes encontrar en el sitio web de Fintown.
Invertir en unidades de alquiler ya operativas disminuye el riesgo y aumenta el rendimiento, ya que no estás expuesto/a a préstamos de desarrollo que conllevan riesgos únicos relacionados con la construcción de propiedades.
Basándonos en la información que hemos evaluado, creemos que las oportunidades de inversión que aparecen actualmente en Fintown son atractivas.
Dado que Fintown acaba de iniciar sus operaciones, la plataforma listará inversiones con mayor liquidez y rentabilidad para seguir siendo competitiva y adquirir una base de inversores.
Es de esperar que, una vez que la plataforma haya financiado sus proyectos, reduzca los tipos de interés para un nuevo listado o comience a ofrecer préstamos de desarrollo de terceros promotores que conlleven posibles riesgos adicionales.
Este ha sido el caso de todas las plataformas establecidas, como PeerBerry, Esketit o Robocash.
Fintown ofrece rendimientos similares invirtiendo en propiedades de alquiler en Praga, mientras que sus competidores ofrecen inversiones en préstamos sin garantía de África, Asia o Sudamérica.
Aunque Fintown es una plataforma muy joven que tiene que generar confianza entre los inversores, la empresa que respalda Fintown tiene suficiente experiencia para justificar una exposición menor a las propiedades de alquiler disponibles.
Creemos que los proyectos que cotizan actualmente ofrecen una buena relación entre riesgo y rentabilidad. Sólo el tiempo dirá si esto va a ser siempre así.
Sin duda, la plataforma tiene mucho margen de mejora. Aún no se ha publicado un artículo específico sobre la garantía corporativa ofrecida y los informes financieros.
Dado el entorno actual del mercado y la falta de disponibilidad de préstamos en las plataformas establecidas, Fintown ofrece interesantes oportunidades de inversión en condiciones atractivas, por lo que hemos decidido invertir nuestros fondos para adquirir nuestra propia experiencia con Fintown y mejorar nuestros informes sobre este sitio checo de crowdfunding.
¿Hemos mencionado que todos los ingresos por alquiler se abonan a tu cuenta mensualmente? No hay necesidad de esperar hasta el final del plazo del préstamo como es el caso de los préstamos de bala completa en EstateGuru, para recibir los intereses de su inversión.
¿Preparado/s para probar Fintown?
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Facilidad de uso
La interfaz de usuario de Fintown es fundamental y funcional.
Encontrarás una breve descripción general de tu cuenta de inversión, una sección con las inversiones abiertas disponibles actualmente y otra sección que te muestra datos críticos relevantes para tus inversiones.
La plataforma no ofrece ningún gráfico elegante para presentar tu cartera visualmente. Tampoco dispones de 2FA.
Sin embargo, podrás encontrar toda la información necesaria y la opción de depositar y retirar tus fondos.
Dado que Fintown es una plataforma bastante pequeña y nueva, no deberías esperar una funcionalidad excepcional, como podrías estar acostumbrado/a de otros actores del sector.
Liquidez
Cada proyecto listado en Fintown viene con un plazo mínimo que representa el periodo de bloqueo de tus fondos.
Los plazos varían entre 9 y 36 meses. Una vez finalizado el periodo, puedes solicitar la retirada de tus fondos en cualquier momento sin coste adicional.
Si deseas salir de tu inversión antes de que finalice el plazo del préstamo, puedes solicitarlo directamente enviando un correo electrónico a Fintown a info@fintown.eu.
No obstante, te informamos de que Fintown te cobrará una comisión de salida en función de la duración del período restante.
- Salida en un plazo de 1 a 12 meses: 30% del capital
- Salida en un plazo de 13-24 meses: 20% del capital
- Salida en 25-36 meses: 10% del capital
Ten en cuenta que, al solicitar una salida anticipada, se aplican las siguientes condiciones:
- Perderás todos los intereses impagados hasta la fecha. (en el caso de los alquileres, los intereses del último mes).
- Se cancelarán todas las bonificaciones devengadas, pendientes de devengo y no utilizadas.
- El importe principal de tu inversión se descontará en función de las comisiones mencionadas.
A diferencia de otras plataformas del sector, Fintown no ofrece un mercado secundario en el que puedas vender tu inversión a otros inversores.
Si deseas salir antes de que finalice el periodo de inversión, las comisiones son bastante elevadas. Te sugerimos que no utilices esta función a menos que sea necesario.
Soporte al cliente
El soporte de Fintown es bastante bueno para una plataforma pequeña y recién lanzada. Durante nuestra investigación, estuvimos en contacto con los dos cofundadores, que respondieron a las preguntas más complejas en 24 horas.
Como usuario, es probable que te pongas en contacto con el equipo de asistencia, que es razonablemente receptivo durante el horario laboral. Para ponerte en contacto con Fintown, envíales un correo electrónico o utiliza la opción de chat en directo después de iniciar sesión en tu cuenta.
Como ocurre con cualquier plataforma pequeña, no esperes una respuesta inmediata. La plataforma cuenta con una sección dedicada a las preguntas frecuentes en la que encontrarás las respuestas a las preguntas básicas.
