EstateGuru Opiniones

Riesgo y rentabilidad

¿Aún te estás preguntando si invertir en EstateGuru es seguro? Echemos un vistazo a algunos valores.

Inversiones garantizadas

La ventaja más significativa de invertir en EstateGuru es que una hipoteca asegura tus inversiones.

Este esquema de protección es mucho más valioso que cualquier garantía de recompra que se encuentre en Mintos, Esketit, o Lendermarket.

Aunque una hipoteca de primer rango suele respaldar tus inversiones, no hay una garantía del 100% de que no vayas a sufrir pérdidas en algún momento. Invertir en préstamos de alta rentabilidad no es como depositar el dinero en tu cuenta de ahorros.

La principal diferencia es que los intereses son mucho más "suculentos", te recomiendo que utilices nuestra calculadora de intereses compuestos.

Cuando calcules el nivel de tus futuros ingresos, no olvides tener en cuenta la inflación utilizando nuestra calculadora de inflación.

Durante cada proceso de diligencia debida, el equipo de riesgo de EstateGuru evalúa la rentabilidad de la operación inmobiliaria. La plataforma analiza el "plan de salida" del prestatario y considera si éste puede devolver el préstamo con los intereses acumulados.

La mayoría de los prestatarios de EstateGuru son promotores inmobiliarios con experiencia en la compra o construcción de propiedades para venderlas obteniendo un beneficio considerable.

Durante nuestra charla con el cofundador y responsable de riesgos e innovaciones, supimos que es habitual obtener un 30% de beneficios al año invirtiendo en negocios inmobiliarios. Por supuesto, esto está sujeto a las condiciones del mercado.

La mayoría de los prestatarios prestan sólo alrededor del 50% de los fondos necesarios, lo que significa que con un tipo de interés del 10%, el coste de financiación para el prestatario es solamente del 5% anual aproximadamente.

El beneficio potencial de la propiedad renovada o construida puede cubrir fácilmente el coste de financiación en EstateGuru.

Evalúa tú mismo/a el riesgo

Si eres una persona cautelosa con tu dinero, te interesará invertir en EstateGuru e inspeccionar cada proyecto antes de invertir manualmente. Aunque no es necesario, es una buena práctica para todos aquellos que están preparados para ir en serio con las inversiones en EstateGuru.

Gestión del riesgo

EstateGuru es la plataforma de crowdfunding más profesional en Europa. Este hecho está respaldado por su proceso de gestión de riesgos profesional.

A continuación te mostramos el procedimiento que sigue EstateGuru para cada uno de los préstamos que aparecen en la plataforma. 

Cada proyecto que se incorpora a EstateGuru viene acompañado de un informe de valoración realizado por tasadores inmobiliarios certificados.

Varios miembros del equipo revisan todos los documentos recopilados antes de que el comité de riesgo crediticio apruebe el préstamo.

Ten en cuenta que ni siquiera este proceso está a prueba de errores. Todavía existen algunos riesgos que podrían materializarse y afectar a tu rentabilidad.

¿Es segura EstateGuru?

¿Te estás preguntando quién está detrás de esta plataforma y si los términos y condiciones son legítimos? Hemos hecho los deberes por ti. Comprueba nuestros resultados:

Echa un vistazo a nuestra investigación in situ en la misma sede de EstateGuru en Tallin:

¿Quién dirige la empresa?

EstateGuru fue fundada por Marek Pärtel y Kaspar Kaljuvee. El Sr. Pärtel es actualmente el presidente del consejo de administración, y el Sr. Kaljuve dirige el departamento de Innovaciones y Proyectos de Riesgo.

El consejero delegado de EstateGuru es Mihkel Stamm, que lleva en la empresa desde sus inicios.

¿Quién es el propietario legal de la empresa?

Al director general y cofundador Marek se les une el Sr. Kristjan-Thor Vähi, que actualmente opera como cofundador pasivo dentro de la plataforma.

Otros socios y cofundadores son el Sr. Marko Arro (responsable de la parte financiera) y el Sr. Kaspar Kaljuvee (que se encarga de la parte de riesgos).

¿Hay alguna condición sospechosa?

¿Estás preparado/a para leer 25 páginas de letra pequeña? ¿No? Pensábamos que dirías eso, así que ya lo hemos hecho por ti, y esto es lo que hemos encontrado:

Cláusula 12: Explicación sobre el cobro de deudas

Durante nuestra visita a EstateGuru hablamos con varias personas del equipo de dirección, incluyendo a Andrés Luts, el Jefe de Riesgos de EstateGuru. Si te interesa saber más sobre el cobro de deudas, puedes ver nuestra entrevista aquí.

Es algo positivo constatar que este proceso también se menciona en los términos y condiciones de EstateGuru.

Aquí se encuentra uno de los proyectos financiados que hemos tenido la oportunidad de visitar durante nuestra diligencia debida in situ en Tallin.

Cláusula 4.5: Almacenamiento de fondos

Actualmente EstateGuru almacena tus fondos en una cuenta bancaria de EstateGuru, que está separada de las cuentas comerciales de otras empresas.

EstateGuru confirmó que actualmente está trabajando en introducir cuentas IBAN específicas en asociación con su socio Lemon Way. La mayoría de los inversores ya han recibido una nueva cuenta IBAN, lo que aumenta la seguridad de los fondos no invertidos.

Cláusula 15.1: Modificaciones

EstateGuru puede modificar los términos y condiciones sin previo aviso.

Esta es una de las pocas cosas que nos disgustan de EstateGuru.

Afortunadamente, EstateGuru escuchó nuestras sugerencias y a partir de ahora, se te notificará sobre cualquier cambio al iniciar sesión en tu cuenta.

Aunque EstateGuru no te avisará con antelación, es sin duda un buen paso para ser aún más transparente contigo.

¿Tienen los inversores acceso a los contratos de préstamo individuales?

Los inversores en EstateGuru tienen acceso a los contratos de préstamo individuales. Puedes verlos en la sección Documents ("Documentos") de tu cuenta de inversor.

Al completar nuestras investigaciones sobre EstateGuru, no encontramos nada extraordinario o sospechoso sobre los miembros del equipo de EstateGuru.

¿Tienes curiosidad por saber qué más analizamos cuando realizamos nuestra investigación?

Facilidad de uso

Tanto si estás empezando como si ya llevas un tiempo invirtiendo en otras plataformas, invertir en EstateGuru es sencillo y muy intuitivo.

Puedes invertir manualmente o configurar tu propia estrategia automatizada para dejar que la herramienta haga el trabajo por ti.

Estrategias de inversión automatizadas

EstateGuru ha actualizado recientemente su función de autoinversión y ha introducido una nueva forma de diversificar tu cartera a través de Estrategias de Inversión Automatizadas.

Puedes elegir entre estas tres estrategias:

Estrategia conservadora

La estrategia conservadora predefinida diversificará tu cartera entre préstamos con las siguientes características:

• LTV de hasta el 67,5%
• Sólo préstamos reembolsable (incluida la anualidad) 
• Préstamos sin etapas 
• Sólo préstamos puente, préstamos a empresas y préstamos de desarrollo
• Sólo préstamos de Estonia, Alemania, Finlandia, Lituania y Letonia
• La exposición máxima por préstamo puede personalizarse
• Sólo hipotecas de primer rango
• Hasta 18 meses

Estrategia equilibrada

La estrategia equilibrada es adecuada para aquellos inversores que dan prioridad a una mayor rentabilidad y a una menor carga de efectivo. Viene con los siguientes ajustes predefinidos:

• LTV de hasta el 75%
• Se incluyen préstamos por etapas
• Todos los países están incluidos
• La exposición máxima por préstamo puede personalizarse
• Se aceptan todas las garantías de préstamo
• Hasta 60 meses

Estrategia personalizada

La estrategia personalizada consiste en hacer uso de la autoinversión mejorada, usando nuevos ajustes que te permiten definir la exposición a un solo proyecto y a prestatarios individuales.

La ventaja más significativa de todas las estrategias es que puede utilizarlas con una exposición mínima a un solo préstamo a partir de sólo 50 €.

Invertir en EstateGuru manualmente

La función de Autoinversión básica no te permitirá controlar tus inversiones si decides invertir cantidades de inversión más bajas. Aquí hay algunos puntos que debes evaluar al elegir tus propios préstamos en EstateGuru.

Estos ocho factores nos ayudarán a determinar si una inversión inmobiliaria en particular se ajusta a nuestra estrategia de inversión en EstateGuru.

Nuestra metodología de evaluación

Tipo de interés

Aunque también analizamos el tipo de interés, no es un factor decisivo en EstateGuru ya que la mayoría de los proyectos ofrecen una rentabilidad anual del 10% al 12% de todos modos.

No hay una diferencia tan grande en el tipo de interés como podrías esperar en plataformas como Bondster o Bondora.

LTV (Ratio préstamo-valor)

Priorizamos el LTV (loan to value). Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo de impago.

Según EstateGuru, el mercado inmobiliario tendría que caer entre un 50% y un 60% para que los inversores perdieran sus inversiones (en caso de que hubiera que liquidar la propiedad, lo que es muy poco probable).

Nuestro objetivo es financiar proyectos con un LTV inferior al 70%.

Etapa del proyecto

En el siguiente paso, nos fijamos en la etapa del proyecto. En el sector de la promoción inmobiliaria, las empresas constructoras esperan tomar préstamos por etapas, ya que no necesitan todo el importe del préstamo de una sola vez.

Si ya hemos invertido en el mismo proyecto pero en una fase diferente, sólo invertimos más en ese proyecto si no hemos detectado ningún retraso en los pagos del prestatario.

Puedes buscar los préstamos atrasados en tu cartera.

No importa en qué etapa exacta se invierta. Si el préstamo entra en mora, es probable que todas las etapas entren en mora y, una vez vendida la garantía, los inversores serán reembolsados proporcionalmente en lugar de cronológicamente.

Periodo del préstamo

Nuestro objetivo es no comprometer nuestro capital durante demasiado tiempo, por lo que sólo financiamos proyectos con un periodo de 12 meses o menos.

Rango de la hipoteca

Fíjate siempre en el valor de la garantía y en el rango de la hipoteca. Invertimos exclusivamente en hipotecas de primer rango. No vemos ninguna razón para invertir en hipotecas de segundo rango.

Valorador

El riesgo de tu inversión en bienes inmuebles siempre se refleja en la valoración de la propiedad, por lo que es mejor que te fijes en la empresa que evalúa la garantía.

En este caso, la evaluación fue realizada por Inreal, una empresa inmobiliaria con licencia de Lituania. Haz una búsqueda rápida en Google sobre el valorador para asegurarte de que es una empresa legítima y con licencia.

Las agencias inmobiliarias acreditadas se encargan principalmente de la evaluación de las garantías (valores). Estos documentos, junto con la información del prestatario y el plan de negocio, son revisados por el equipo de riesgo de EstateGuru (Comité de Crédito), el cual también establece las condiciones del préstamo.

Ubicación

La ubicación suele ser el factor de valorización más importante. Nuestra estrategia consiste en invertir en áreas metropolitanas, ya que las propiedades cercanas a las ciudades tienden a no perder tanto valor durante una recesión económica como en el campo.

Busca en Google la dirección del inmueble, que sirve de hipoteca, y comprueba si hay una excelente conexión con la ciudad.

Los inversores más experimentados también podrían considerar la posibilidad de excluir ciertos países en los que la tasa de impago es históricamente más alta.

Finlandia podría ser uno de los países a excluir, dependiendo de tu tolerancia al riesgo. Recomendamos analizar la cartera de préstamos de EstateGuru para entender mejor la rentabilidad de los préstamos de la plataforma. 

Historial del prestatario

¿Te sientes cómodo/a pidiendo un préstamo a una empresa que ha tenido dificultades para pagar en el pasado? Nos imaginamos que no.

Echa un vistazo al historial del prestatario para ver si puedes detectar retrasos o impagos:

Lamentablemente, si no has invertido en proyectos financiados anteriormente por el mismo prestatario, no podrás ver los detalles del préstamo. Lo que sí puedes ver es el icono de estado. Si es azul, significa que no hay retrasos. Si el icono tiene una parte naranja, el préstamo está retrasado. El icono rojo representa un estado de impago.

Evaluar proyectos inmobiliarios puede parecer tedioso al principio, pero lograrás hacerlo en menos de cinco minutos una vez que le cojas el tranquillo.. Este proceso aumentará significativamente el control sobre tus inversiones en comparación con el uso de Auto Invest, o de la inversión automática.

¿Quieres saber dónde inviertes tu dinero? ¿verdad?

La desventaja de no utilizar Autoinversión es que podrías limitar tu diversificación.

También puedes encontrarte en una situación de falta de liquidez si dejas parte de tus fondos sin invertir en tu cuenta. Para compensar esto, puedes aumentar el importe mínimo de inversión a 300 € o a 500 €, en función del importe total de tu cartera.

Si tienes diez minutos a la semana para evaluar tus inversiones inmobiliarias, te aconsejamos que lo hagas.

Invertir en el mercado secundario

La estrategia mencionada anteriormente se aplica a las inversiones realizadas manualmente en el mercado primario, lo que significa que inviertes directamente en los préstamos recién originados.

EstateGuru tiene un mercado secundario especializado, que puedes utilizar si tienes fondos sin invertir en tu cuenta EstateGuru.

En el mercado secundario puede vender o comprar inversiones antes de que finalice el periodo de inversión.

Puedes utilizar filtros para ordenar las ofertas en función de tus preferencias (tu estrategia de inversión). También puedes ordenar las columnas como desees.

Obtendrás información adicional sobre la inversión inmobiliaria si haces clic en el pequeño icono del carrito de la compra.

Sólo puedes comprar la totalidad de la inversión en el mercado secundario y no una parte de ella. Si alguien vende una inversión por 1.740 €, tienes que comprar el importe total.

También tendrías que observar las "ganancias esperadas por el vendedor" así como las "ganancias esperadas por el comprador" y cotejarlas con las actualizaciones del préstamo.

En este caso, el prestatario no puede devolver el préstamo y EstateGuru se hace cargo de la garantía.

Si bien parece un buen negocio ya que el final del plazo del préstamo es de dos semanas, la recuperación real del principal del préstamo puede tardar meses, haciendo que las "ganancias esperadas por el comprador" sean una estimación muy confusa. Lo más probable es que no recibas el capital del préstamo al final del periodo oficial del mismo si inviertes en este préstamo.

Invertir en el mercado secundario requiere ciertamente más tiempo. Si detectas una buena operación en la que la probabilidad de que el prestatario devuelva el préstamo a tiempo es muy alta, puedes utilizar el mercado secundario para aumentar tus ganancias.

El mercado secundario igualmente podría ser útil si no hay suficientes préstamos disponibles en el mercado primario. EstateGuru acaba de introducir una función que te permite comprar inversiones a granel en el mercado secundario.

Actualmente no existe una función de inversión automática para el mercado secundario, por lo que invertir manualmente requiere bastante tiempo. El rendimiento del tiempo dedicado a la investigación puede no merecer la pena.

¿Con qué rapidez se puede cobrar?

Ahora es el momento de ver la rapidez con la que puedes retirar el dinero de EstateGuru.

¿Piensas en la liquidez al elegir tus plataformas de préstamos P2P?

¿No es así? Pues, ¡deberías hacerlo!

Con EstateGuru sueles comprometer tu dinero durante al menos 12 meses. Sin embargo, tienes la opción de usar el mercado secundario y cobrar antes de que finalice tu periodo de inversión.

Ten en cuenta que si tu tasa de impago personal es alta, la liquidez de tu inversión es limitada. Cuantos más préstamos impagados haya en tu cartera, menor será la liquidez de tus activos.

Vender en el mercado secundario

Siempre puedes vender tus inversiones a un precio superior o con descuento. Los vendedores y compradores deben saber que esta no es una plataforma de negociación y que se te cobrará una comisión del 2% si vendes tus inversiones.

Los compradores tampoco pueden vender su reclamación dentro de los 30 días siguientes a la compra.

Para vender tus créditos en el mercado secundario, debes ir a tu cartera y hacer clic en el carrito de la compra junto a tu crédito de inversión.

A continuación, puedes utilizar un control deslizante para ajustar tu descuento o bonus. Tu inversión aparecerá en el mercado secundario haciendo clic en "Sell my claim" (“Vende mi reclamación”). Otras plataformas que ofrecen un mercado secundario son LANDE y Bondora.

Ten en cuenta que tu oferta en el mercado secundario sólo es válida durante 14 días. EstateGuru además aplica una comisión de venta del 2%. En nuestro caso, sería de 0,73 € si decidimos vender nuestra inversión y reinvertir el capital en nuevos préstamos.

Una comisión del 3% no te arruinará en caso de que necesites retirar tus inversiones rápidamente.

También debes recordar que puedes fracasar si planeas vender préstamos impagados. Los inversores tienen poco apetito por comprar préstamos impagados, por lo que es posible que tengas que esperar a que el préstamo se recupere.