Fintown Avis

Résumé de notre avis sur Fintown

Fintown est une plateforme petite mais distinctive qui offre des rendements allant jusqu'à 12 % pour les propriétés locatives ou 15 % pour les prêts de développement. Notre expérience avec la plateforme a été positive jusqu'à présent, ce qui en fait une option solide pour la diversification au sein de l'espace de prêt P2P, en particulier dans l'environnement de marché actuel.

La plateforme fournit des paiements d'intérêts mensuels provenant de propriétés locatives, sans délais ni paiements en attente. Les fonds des investisseurs sont utilisés pour remplacer les fonds propres des propriétés, qui sont ensuite réinvestis dans de nouveaux projets de location, créant ainsi un cycle d'investissement continu.

Le modèle commercial de Fintown est l'un des plus durables du secteur P2P, car il permet aux investisseurs d'investir directement dans des logements locatifs déjà rentables.

Depuis mars 2023, nous avons investi plus de 16 000 € avec Fintown, et notre expérience a été excellente. Pour en savoir plus sur cette plateforme, consultez notre avis Fintown.

Principaux points à retenir :

Si vous êtes prêt à investir sur une plateforme qui rapporte jusqu'à 12 % de rendement locatif pour des unités de location à court terme à Prague, Fintown mérite d'être considéré.

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Vous pouvez aussi continuer à lire cet avis sur Fintown pour savoir comment fonctionne la plateforme.

Fintown, c'est quoi ?

Fintown est une plateforme de crowdfunding basée en République tchèque qui a commencé à proposer des investissements dans des propriétés locatives dans le centre ville de Prague en République tchèque.

Les investissements disponibles génèrent un rendement annuel de 9 à 12 % et versent des intérêts mensuels.

Dans cet avis sur Fintown, nous allons approfondir les investissements afin de déterminer si Fintown est une plateforme légitime.

Fintown en 2025

Fintown a annoncé plusieurs mises à jour pour 2025, notamment

Notre avis sur Fintown ?

L'investissement dans les biens locatifs n'est pas nouveau, mais Fintown propose une approche unique. Vous pouvez investir dans des biens locatifs à court terme à partir de 1 €.

Les investissements disponibles sont des unités locatives entièrement opérationnelles avec des taux d'occupation élevés dans l'une des villes les plus populaires d'Europe, soutenues par d'excellents commentaires d'invités.

Lors de notre évaluation sur Fintown, le propriétaire, Maxim Vihorev, nous a fourni une liste détaillée des réservations en cours, indiquant le taux d'occupation des unités répertoriées.

Les fonds provenant des prêts actuels permettent à la société d'investir ses capitaux propres dans de nouveaux projets. Vihorev Investments développe d'autres projets immobiliers prometteurs, que vous pouvez explorer dans leur aperçu de projet.

Il est important de noter que les investissements de Fintown ne sont pas soumis à une réglementation spécifique en République tchèque, ce qui a été confirmé par le régulateur local. Vous trouverez leur déclaration sur le site web de Fintown.

Investir dans des logements locatifs opérationnels réduit le risque par rapport aux projets de développement, qui s'accompagnent de risques supplémentaires liés à la construction.

Sur la base des informations que nous avons examinées, nous pensons que les opportunités actuelles sur Fintown sont attrayantes. Cependant, comme Fintown n'a été lancée qu'en 2023, la plateforme devra probablement offrir des rendements plus élevés et une plus grande liquidité pour attirer les investisseurs.

Au fur et à mesure que la plateforme se développe et finance davantage de projets, les taux d'intérêt peuvent diminuer, à l'instar de ce que nous avons observé sur les plateformes établies.

Alors que de nombreuses autres plateformes proposent des investissements dans des prêts sur salaire non garantis provenant de régions telles que l'Afrique, l'Asie ou l'Amérique du Sud, Fintown se concentre sur les propriétés locatives à Prague, offrant ainsi des rendements comparables.

Bien que Fintown soit une jeune plateforme, l'entreprise qui en est à l'origine a suffisamment d'expérience pour justifier des investissements dans ses propriétés locatives.

Nous pensons que les projets actuels offrent un bon équilibre risque/rendement, mais seul l'avenir nous dira si cela reste vrai.

Sur le marché actuel, où la disponibilité des prêts est limitée sur d'autres plateformes, Fintown offre des opportunités intéressantes à des conditions favorables. C'est pourquoi nous avons décidé d'investir et de partager notre expérience avec cette nouvelle plateforme de crowdfunding tchèque.

Avons-nous mentionné que tous les revenus locatifs sont versés mensuellement sur votre compte ?

Tant que vous investissez dans des logements locatifs, il n'est pas nécessaire d'attendre la fin de la durée du prêt, comme c'est le cas avec les prêts in fine sur EstateGuru, pour percevoir les intérêts de votre investissement.

Vous pouvez consulter notre exposition actuelle sur notre page de portefeuille.

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Exigences

Pour investir sur Fintown, vous devez remplir les conditions suivantes :

Il est essentiel de comprendre que les utilisateurs ne doivent transférer que des euros. La plateforme peut vous facturer des frais de 20 euros si vous transférez une autre devise. Des frais de 10 euros peuvent vous être facturés pour un dépôt mal identifié.

Le dépôt des fonds de notre compte Revolut sur le compte professionnel de Fintown a pris 24 heures pendant un jour ouvrable.

Le compte professionnel de Fintown est géré par Ceska Sporitelna, l'une des banques tchèques les plus importantes et les plus réglementées.

Risque et retour

Il est difficile d'évaluer le rapport risque/rendement des plateformes nouvellement lancées, car nous manquons de données sur les performances.

Avant d'évaluer la performance à long terme des investissements de Fintown, nous examinerons les informations suivantes :

Investissements locatifs

Il n'est pas difficile d'évaluer le rapport risque/rendement de Fintown, car nous avons accès à des données actualisées axées sur les performances. En outre, la plateforme fonctionne depuis plus de deux ans, ce qui nous donne une bonne idée de ses antécédents.

Si vous êtes allé à Prague récemment, vous avez probablement remarqué que la location à court terme est coûteuse, et que les options plus abordables ne sont généralement pas aussi bonnes.

Si vous souhaitez séjourner à proximité du centre-ville pour découvrir les principaux sites de la ville, vous paierez au moins 150 € à 250 € par nuit pendant la haute saison.

Les appartements actuellement disponibles sur la plateforme Fintown sont répertoriés sur Booking.com et pratiquent des tarifs similaires.

Voici un aperçu de l'un des appartements proposés à la location à court terme et appartenant au fondateur de Fintown.

La note de 9,0 attribuée par Booking.com fait certainement bonne impression sur les clients potentiels, ce qui augmente le taux d'occupation de l'annonce.

Au cours de nos recherches sur la plateforme Fintown, nous avons parlé au fondateur et lui avons demandé des informations supplémentaires qui n'étaient pas disponibles sur la plateforme.

Le graphique ci-dessous montre l'occupation d'appartements classés dans le même immeuble, gérés par le fondateur et sa société.

Dans la vue d'ensemble des investissements disponibles, vous pouvez également consulter le taux d'occupation pour les périodes précédentes.

L'indice ADR représente le tarif journalier moyen facturé aux clients en 2022. Si vous êtes familier avec le secteur de la location, vous vous interrogez peut-être sur les coûts de fonctionnement de ce type d'entreprise.

Fintown décompose les données financières pour chaque projet, afin que vous puissiez mieux comprendre la rentabilité générée par les revenus locatifs.

La structure du capital présentée dans le tableau ci-dessus ne montre que la structure d'un seul appartement disponible pour l'investissement sur Fintown.

Comme vous pouvez le constater, un prêt de premier rang a été utilisé pour acheter et rénover l'immeuble. Le reste du capital a été payé avec des fonds propres.

Fintown et, par la suite, le groupe Vihorev ont l'intention de sortir une partie des fonds propres pour financer de nouveaux projets. Cela se fera par le biais d'un refinancement avec une dette mezzanine.

En date du février 2025, Fintown propose des investissements dans divers projets, dont The Seed, Park Vista et Ricany.

Honest Ricany

Avec 140 unités, Honest Ricany est le plus grand projet de Fintown à ce jour. La propriété est située à 30 minutes en train du centre ville de Prague. Honest Ricany propose une vie moderne dans des studios entièrement équipés avec des espaces de travail dédiés.

Nous avons pu visiter cette propriété un mois avant son ouverture. À cette époque, 50 % des appartements étaient déjà pré-réservés. Honest Ricany ciblera les étudiants et les jeunes professionnels à la recherche d'un logement abordable près de Prague.

Fintown propose des investissements dans Honest Ricany avec un rendement annuel allant de 9% à 11%.

Park Vista

Park Vista est le dernier projet de développement de Fintown. Au [mois] [année], il est encore en phase de démolition. Park Vista est une propriété résidentielle de luxe qui sera développée d'ici septembre 2026. Les unités seront vendues à de nouveaux propriétaires plutôt que louées, comme c'est le cas pour d'autres propriétés développées par le groupe Vihorev.

Lors d'un récent entretien avec le PDG, nous avons appris qu'il testait les opportunités offertes par les propriétés résidentielles de luxe à Prague, pour lesquelles il existe une forte demande. Le PDG a toutefois déclaré que l'activité de location restait l'objectif principal de la société.

Fintown propose des investissements dans Park Vista sous la forme d'un prêt de développement d'une durée maximale de 24 mois et d'un rendement annuel de 13 %.

Les intérêts et le capital seront remboursés à la fin de la durée du prêt, tandis que le rendement des unités locatives déjà opérationnelles est payé mensuellement.

The Seed - Costa Rica

En 2025, le groupe Vihorev s'est lancé dans un ambitieux projet immobilier à Uvita, au Costa Rica. En s'associant à des experts locaux réputés, le groupe est prêt à assurer le succès du projet du début à la fin. Fintown recherche activement des investisseurs pour cofinancer les phases clés de ce développement.

Offrant un taux d'intérêt attractif de 15 % sur une durée de 24 mois, cette opportunité d'investissement au Costa Rica n'est pas seulement lucrative, elle est aussi révolutionnaire. Découvrez tous les détails dans notre guide complet sur le développement de The Seed.

Structure d'investissement

Fintown proposera à terme deux produits d'investissement différents :

Développement et location anticipée

Fintown fait partie du groupe Vihorev, qui développe plusieurs propriétés locatives à Prague et dans ses environs. Certains investissements sur Fintown sont structurés comme des prêts in fine, avec une durée relativement courte et le remboursement du principal à la fin de la période de prêt.

Les projets de développement répertoriés sur la plateforme disposent déjà de permis de construire valides, ce qui contribue à réduire le risque pour l'investisseur.

Fintown propose également des projets de « location anticipée », dans le cadre desquels les investisseurs financent initialement un prêt de développement pour plusieurs mois. Une fois le projet achevé, il se transforme en unité locative avec des paiements d'intérêts mensuels. Cela permet aux investisseurs de s'assurer des revenus locatifs futurs à des taux attractifs.

La dette mezzanine, c'est quoi ?

Un prêt mezzanine est essentiellement une forme non garantie de dette subordonnée. Cela signifie qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, ses actifs seront vendus pour couvrir un prêt de premier rang (un prêt hypothécaire, par exemple) avant de couvrir d'autres obligations telles que la dette subordonnée.

En tant qu'investisseur dans des logements locatifs sur Fintown, vous investissez essentiellement dans un prêt mezzanine. La plateforme verse des intérêts à partir du rendement généré par les biens locatifs.

Le montant de l'investissement peut être retiré après une période de blocage minimale. La plateforme applique une gestion stricte des liquidités afin de s'assurer que la société dispose toujours de suffisamment de fonds sur les comptes pour rembourser les investisseurs après la période de blocage minimale.

La participation, c'est quoi ?

La participation est essentiellement une dette envers un emprunteur où vous partagez l'ensemble des revenus et des pertes résultant du contrat de prêt.

Ces deux formes d'investissement sont plus risquées que les prêts garantis par une hypothèque.

Si vous décidez d'obtenir un rendement à partir de propriétés locatives attrayantes sur Fintown, vous devez savoir que votre investissement est soutenu par une garantie d'entreprise émise par le groupe Vihorev.

Vous pouvez lire les conditions de la garantie du groupe dans la déclaration des garants.

Refinancement des fonds propres

En investissant sur Fintown, vous refinancez les fonds propres du promoteur. Cela signifie que le groupe Vihorev peut utiliser les fonds propres de chaque propriété pour financer d'autres projets. Vous pouvez consulter la structure du capital de chaque projet listé directement sur la plateforme.

Fintown conservera toujours au moins 20 % de ses fonds propres dans la propriété louée, ce qui peut également être considéré comme une "peau dans le jeu".

Fintown étant une plateforme récemment lancée, nous avons examiné le rapport d'évaluation et des informations supplémentaires sur l'occupation, l'environnement réglementaire, le contrat et les évaluations.

Au cours de nos recherches, nous avons récupéré les rapports d'évaluation de l'ensemble du bâtiment. Vous pouvez les consulter en tchèque ici :

• Évaluation (partie 1)
• Évaluation (partie 2)

Les évaluations confirment la valeur du bâtiment et de ses propriétés.

Projets FLEXI

Environ 20 % du portefeuille de Fintown est alloué à des projets FLEXI offrant des taux d'intérêt plus bas mais une plus grande liquidité. Ces projets sont conçus pour permettre aux nouveaux investisseurs de tester la plateforme, avec la possibilité de sortir après 30 jours. Les taux d'intérêt des projets FLEXI sont compris entre 7 et 8 %.

Une fois que vous avez testé la plateforme, vous pouvez sortir de vos investissements FLEXI et réinvestir dans des opérations de location à long terme. Ces opérations offrent des taux d'intérêt plus élevés mais sont assorties d'une période de blocage de 12 à 24 mois.

Le risque le plus important : la fluctuation des taux d'intérêt

Lors de notre entretien avec Maxim Vihorev, fondateur et PDG de Fintown, celui-ci nous a confié que le plus grand défi auquel son entreprise a été confrontée a été la hausse des taux d'intérêt. Chaque projet est cofinancé par un prêt de premier rang dont le taux d'intérêt variable est lié au PRIBOR.

Si ces taux d'intérêt changent sur une courte période, les coûts de Vihorev augmentent, ce qui a un impact sur sa rentabilité. Maxim nous a raconté que pendant cette période, ils ont dû augmenter les tarifs de location pour les clients à Prague afin d'augmenter les revenus et de gérer ce risque.

Fintown par rapport à la concurrence

Les investissements actuellement disponibles sur Fintown vous permettent d'investir dans des biens locatifs déjà occupés et générant des revenus.

Le propriétaire de l'immeuble gère l'activité de location depuis plusieurs années, en respectant toutes les lois et réglementations locales.

Ces opportunités diffèrent de certains projets sur des plateformes comme InRento, où les investisseurs doivent financer l'intégralité du bien ou des rénovations avant de pouvoir le louer.

Alors que les rendements locatifs sur d'autres plateformes se situent généralement entre 5 et 7 % par an, Fintown vise à attirer les investisseurs avec des taux d'intérêt initiaux plus élevés, corrigés de l'inflation.

En investissant dans Fintown, vous commencez à bénéficier d'un rendement dès le premier jour, car la plupart des investissements concernent des logements locatifs opérationnels. Cela contraste avec d'autres plateformes où l'intérêt ne commence qu'une fois le locataire trouvé.

Vous pouvez calculer le futur pouvoir d'achat à l'aide de notre calculatrice d'inflation.

Il convient de souligner que vous pouvez sortir de l'investissement après la durée convenue, sans frais, ou avant la fin de la durée du prêt proposée, moyennant des frais de sortie.

Deux autres points doivent être pris en compte.

Facilité d'utilisation

L'interface utilisateur de Fintown est fondamentale et fonctionnelle.

Vous trouverez un bref aperçu de votre compte d'investissement, une section avec les investissements ouverts actuellement disponibles, et une autre section vous montrant les données critiques relatives à vos investissements.

La plateforme n'offre pas de graphiques fantaisistes pour présenter visuellement votre portefeuille. Il n'y a pas non plus de 2FA disponible.

Vous pourrez toutefois trouver toutes les informations nécessaires et l'option de dépôt et de retrait de vos fonds.

Comme Fintown est une plateforme plutôt petite et nouvelle, vous ne devriez pas vous attendre à des fonctionnalités exceptionnelles comme celles auxquelles vous pourriez être habitué chez d'autres acteurs de l'industrie.

Liquidité

Chaque projet listé sur Fintown est assorti d'une durée minimale représentant la période d'immobilisation de vos fonds.

Les durées varient de 9 à 36 mois. À l'issue de cette période, vous pouvez demander à retirer vos fonds à tout moment, sans frais supplémentaires.

Si vous souhaitez sortir de votre investissement avant la fin de la période de prêt, vous pouvez en faire la demande directement en envoyant un courriel à Fintown à l'adresse info@fintown.eu.

Sachez toutefois que Fintown vous facturera des frais de sortie en fonction de la durée de la période restante.

Il convient de noter que les conditions suivantes s'appliquent à la demande de sortie anticipée :

Contrairement à d'autres plateformes du secteur, Fintown n'offre pas de marché secondaire où vous pourriez vendre votre investissement à d'autres investisseurs.

Si vous souhaitez vous retirer avant la fin de la période d'investissement, les frais sont assez élevés. Nous vous conseillons de ne pas utiliser cette fonction, sauf en cas de nécessité.

Support client

L'assistance de Fintown est suffisamment bonne pour une petite plateforme nouvellement lancée. Au cours de nos recherches, nous avons été en contact avec les deux cofondateurs, qui ont répondu aux questions les plus complexes dans les 24 heures.

En tant qu'utilisateur, vous serez probablement en contact avec l'équipe d'assistance, qui est raisonnablement réactive pendant les heures de bureau. Pour contacter Fintown, envoyez un courriel ou utilisez l'option de chat en direct après vous être connecté à votre compte.

Comme pour toute petite plateforme, vous ne devez pas vous attendre à une réponse immédiate. La plateforme dispose d'une page FAQ dédiée où vous trouverez les réponses aux questions de base.