EstateGuru Avis

Risque et retour

Vous vous demandez si investir sur EstateGuru est sûr ? Jetons un coup d'œil aux titres.

Investissements sécurisés

L'avantage le plus important d'investir sur EstateGuru est qu'une hypothèque garantit vos investissements.

Ce système de protection a beaucoup plus de valeur que n'importe quelle garantie de rachat que l'on trouve sur Mintos, Robocash ou Lendermarket.

Bien qu'une hypothèque de premier rang vienne souvent soutenir vos investissements, il n'existe aucune garantie à 100 % que vous ne subirez pas de perte à un moment donné.

Investir dans des prêts à haut rendement n'est pas comme placer votre argent sur votre compte d'épargne. 

La principale différence est que les intérêts sont beaucoup plus "succulents", je vous recommande d'utiliser notre simulateur d'épargne pour vous en rendre compte.

Lorsque vous calculez le niveau de vos revenus futurs, n'oubliez pas de tenir compte de l'inflation à l'aide de notre calculatrice d'inflation.

Nous vous recommandons toujours d'effectuer votre propre analyse de portefeuille EstateGuru pour découvrir comment optimiser vos investissements, et diminuer le taux de défaut.

Au cours de chaque processus de vérification préalable, l'équipe chargée des risques d'EstateGuru évalue la rentabilité de l'opération immobilière.

La plateforme analyse le "plan de sortie" de l'emprunteur et examine si ce dernier peut rembourser le prêt avec les intérêts courus.

La plupart des emprunteurs d'EstateGuru sont des promoteurs immobiliers expérimentés qui achètent ou construisent des propriétés et les revendent avec un bénéfice important.

Lors de notre entretien avec le cofondateur et responsable des risques et innovations, nous avons appris qu'il était courant de réaliser un bénéfice de 30% par an en investissant dans des transactions immobilières. Cela dépend bien sûr des conditions du marché.

La plupart des emprunteurs ne prêtent qu'environ 50% des fonds requis, ce qui signifie qu'avec un taux d'intérêt de 10%, le coût de financement pour l'emprunteur n'est que d'environ 5% par an.

Le bénéfice potentiel de la propriété rénovée ou construite peut facilement couvrir le coût du financement sur EstateGuru.

Évaluez vous-même le risque

Si vous êtes prudent avec l'argent, vous voulez investir sur EstateGuru et inspecter chaque projet avant d'investir manuellement. Ce n'est pas obligatoire, mais c'est une bonne pratique pour ceux qui sont prêts à investir sérieusement sur EstateGuru.

Gestion du risque

EstateGuru est la plateforme de crowdfunding la plus professionnelle d'Europe. Ce fait est étayé par son processus de gestion des risques professionnels.

Voici le processus que suit EstateGuru pour chaque prêt listé sur la plateforme.

Chaque projet listé sur EstateGuru est accompagné d'un rapport d'avis établi par des évaluateurs immobiliers certifiés. Plusieurs membres de l'équipe examinent tous les documents collectés avant que le comité de risque de crédit n'approuve le prêt

Ce processus de contrôle strict explique également le faible taux de défaillance d'EstateGuru et ses excellents résultats en matière de recouvrement de prêts.

N'oubliez pas que même ce processus n'est pas à l'épreuve des balles. Il y a toujours des risques qui peuvent se matérialiser et avoir un impact sur votre rendement.

EstateGuru est-elle fiable ?

Vous vous demandez qui se cache derrière la plateforme et si les conditions générales sont pertinentes ? Nous avons fait le travail pour vous. Consultez nos résultats.

Regardez notre audit sur place au siège d'EstateGuru à Tallinn:

 

Qui dirige l'entreprise ?

EstateGuru a été fondé par Marek Pärtel et Kaspar Kaljuvee. M. Pärtel est actuellement président du conseil d'administration, et M. Kaljuve dirige le département des innovations et des projets en matière de risques.

Le PDG d'EstateGuru est Mihkel Stamm, qui fait partie de l'entreprise depuis sa création.

Qui est le propriétaire légal de la société ?

Le PDG et cofondateur Marek est rejoint par M. Kristjan-Thor Vähi, qui agit actuellement en tant que cofondateur passif au sein de la plateforme.

Les autres partenaires et cofondateurs comprennent également M. Marko Arro (responsable de l'aspect financier) et M. Kaspar Kaljuvee (qui s'occupe de l'aspect risque).

Y a-t-il des conditions générales suspectes ?

Êtes-vous prêt à lire 25 pages de petits caractères ? Non ? C’est ce qu’on se disait, alors nous l'avons fait pour vous, et voici ce que nous avons trouvé.

Clause 12: Explication du recouvrement des créances

Au cours de notre parcours d'investissement sur EstateGuru, nous avons parlé à plusieurs membres de la direction, dont Andres Luts, le directeur des risques d'EstateGuru. Si vous souhaitez en savoir plus sur le recouvrement de créances, vous pouvez regarder notre interview ici.

Il est bon de voir que ce processus est également mentionné dans les conditions générales d'EstateGuru.

Voici l'un des projets financés que nous avons eu la chance de visiter lors de notre due diligence sur place à Tallinn.

Clause 4.5: Stockage des fonds

EstateGuru stocke actuellement vos fonds sur le compte bancaire d'EstateGuru, qui est séparé des comptes professionnels des autres sociétés.

EstateGuru a confirmé travailler actuellement à l'introduction de comptes IBAN dédiés, en partenariat avec Lemon Way. La plupart des investisseurs ont déjà reçu un nouveau compte IBAN, ce qui augmente la sécurité des fonds non investis.

Clause 15.1: Modifications

EstateGuru peut modifier les conditions générales sans préavis.

C'est l'une des rares choses que nous n'aimons pas chez EstateGuru.

Heureusement, EstateGuru a écouté nos suggestions et dorénavant, vous serez informé de tout changement lors de la connexion à votre compte.

Certes, EstateGuru ne vous avertira pas à l'avance, mais c'est certainement un bon pas vers une plus grande transparence à votre égard.

Les investisseurs ont-ils accès aux contrats de prêt individuels ?

Les investisseurs sur EstateGuru ont accès aux contrats de prêt individuels. Vous pouvez les consulter dans la section Documents de votre compte d'investisseur.

Lors de nos recherches sur EstateGuru, nous n'avons rien trouvé d'extraordinaire ou de suspect concernant les membres de l'équipe d'EstateGuru.

Vous souhaitez savoir sur quoi d’autre se portent nos observations lors de nos recherches ?

Facilité d'utilisation

Que vous soyez débutant ou que vous investissez déjà sur d'autres plateformes.

Investir sur EstateGuru est simple et intuitif.

Vous pouvez soit investir manuellement, soit mettre en place votre stratégie automatisée et laisser l'outil faire le travail à votre place.

Stratégies d'investissement automatisées

EstateGuru a récemment mis à jour son Auto Invest et introduit une nouvelle façon de diversifier votre portefeuille avec les stratégies d'investissement automatisées.

Vous pouvez choisir entre trois stratégies:

Stratégie conservatrice

La stratégie conservatrice prédéfinie permettra de diversifier votre portefeuille entre des prêts présentant les caractéristiques suivantes:

• LTV jusqu'à 67,5%.
• Prêts à taux variable uniquement (y compris les rentes)
• Prêts sans stade
• Uniquement les prêts-relais, les prêts commerciaux et les prêts de développement
• Uniquement les prêts en provenance d'Estonie, d'Allemagne, de Finlande, de Lituanie et de Lettonie.
• L'exposition maximale par prêt peut être personnalisée
• Uniquement des prêts hypothécaires de premier ordre
• Jusqu'à 18 mois

Stratégie équilibrée

La stratégie équilibrée convient aux investisseurs qui privilégient des rendements plus élevés et une moindre résistance des liquidités. Elle est fournie avec les paramètres prédéfinis suivants:

• LTV jusqu'à 75%
• Les prêts échelonnés sont inclus
• Tous les pays sont inclus
• L'exposition maximale par prêt peut être personnalisée
• Toute garantie de prêt est acceptée
• Jusqu'à 60 mois

Stratégie personnalisée

La stratégie personnalisée est l'auto-investissement amélioré avec de nouveaux paramètres qui vous permettent de définir l'exposition à un seul projet et à des emprunteurs individuels.

L'avantage le plus important de toutes les stratégies est que vous pouvez les utiliser avec une exposition minimale à un seul prêt à partir de 50 € seulement.

Investir sur EstateGuru manuellement

L'Auto-Investissement de base d'EstateGuru ne vous permet pas de contrôler vos investissements si vous investissez des montants inférieurs. Voici quelques points que vous devriez évaluer lorsque vous choisissez vos propres prêts sur EstateGuru.

Ces huit facteurs nous aideront à déterminer si un investissement immobilier particulier correspond à notre stratégie d'investissement sur EstateGuru.

Notre méthodologie d'avis

Taux d'intérêt

Bien que nous examinions également le taux d'intérêt, ce n'est pas un facteur important sur EstateGuru car la plupart des projets offrent de toute façon des rendements annuels entre 10% et 12%.

L'écart entre les taux d'intérêt n'est pas aussi important que celui auquel vous êtes habitué sur des plateformes comme Bondster ou Bondora.

Rapport prêt/valeur

Nous privilégions le LTV (loan to value). Plus le LTV est faible, plus le risque de défaut est faible.

Selon EstateGuru, il faudrait que le marché immobilier chute de 50% à 60% pour que les investisseurs perdent leurs investissements (dans le cas où la propriété devrait être liquidée, ce qui est très peu probable).

Nous cherchons à financer des projets dont le LTV est inférieur à 70%.

Étape du projet

Dans l'étape suivante, nous examinons le stade du projet. Dans le secteur du développement immobilier, les entreprises de construction s'attendent à contracter des prêts par étapes, car elles n'ont pas besoin de la totalité du montant du prêt en une seule fois.

Si nous avons déjà investi dans le même projet mais à un stade différent, nous investissons davantage dans le même projet uniquement si nous n'avons pas repéré de retards de paiement de la part de l'emprunteur.

Vous pouvez consulter vos prêts en retard dans votre portefeuille.

In which exact stage you invest doesn't matter. If the loan defaults, all the stages will likely default and after the collateral is sold, investors will be repaid proportionally rather than chronologically.

Période de prêt

Nous cherchons à ne pas engager notre capital pour une durée trop longue, c'est pourquoi nous ne finançons que des projets d'une durée de 12 mois ou moins.

Classement des hypothèques

Regardez toujours la valeur de la garantie et le rang de l'hypothèque. Nous n'investissons exclusivement que dans des hypothèques de premier rang. Nous ne voyons pas de raison d'investir dans des hypothèques de second rang.

Validateur

Le risque de votre investissement dans l'immobilier est toujours reflété par l'avis du bien, c'est pourquoi vous avez intérêt à vous renseigner sur la société qui évalue la garantie.

Dans ce cas, l'avis a été effectuée par Inreal, une societé immobilière agréée de Lituanie. Faites une recherche rapide sur Google à propos du validateur pour vous assurer qu'il s'agit d'une société légitime et agréée.

Les agences immobilières agréées sont principalement responsables de l'avis des garanties (titres). Ces documents, ainsi que les informations sur l'emprunteur et le plan d'affaires, sont examinés par l'équipe de gestion des risques d'EstateGuru (comité de crédit), qui établit également les conditions du prêt.

Localisation

L'emplacement est souvent le facteur de valeur ajoutée le plus important. Notre stratégie consiste à investir dans les zones métropolitaines, car les propriétés proches des villes ont tendance à ne pas perdre autant de valeur en cas de ralentissement économique qu'à la campagne.

Recherchez sur Google l'adresse du bien, qui sert d'hypothèque, et vérifiez s'il existe une excellente liaison avec la ville.

Les investisseurs plus expérimentés peuvent également envisager d'exclure certains pays où le taux de défaut est historiquement plus élevé.

La Finlande pourrait être l'un des pays à exclure, en fonction de votre tolérance au risque. Nous vous recommandons d'analyser le portefeuille de prêts d'EstateGuru pour mieux comprendre la performance des prêts de la plateforme. 

Antécédents de l'emprunteur

Souhaitez-vous emprunter de l'argent à une entreprise qui a eu des difficultés de remboursement par le passé ? Espérons que non. Jetez un œil à l'historique de l'emprunteur pour voir si vous pouvez repérer des retards ou des défauts de paiement.

Malheureusement, si vous n'avez pas investi dans des projets précédemment financés par le même emprunteur, vous ne pourrez pas voir les détails du prêt.

Ce que vous pouvez voir, en revanche, c'est l'icône d'état. Si elle est bleue, cela signifie qu'il n'y a pas de retard. Si l'icône comporte une partie orange, le prêt est retardé. L'icône rouge représente un statut de défaut de paiement.

L'avis des projets immobiliers peut sembler fastidieuse, mais vous pouvez la faire en moins de cinq minutes dès que vous en avez le réflexe. Ce processus augmentera considérablement le contrôle de vos investissements par rapport à l'utilisation de l'Auto-investissement.

Vous voulez savoir où vous investissez votre argent, n'est-ce pas ?

L'inconvénient de ne pas utiliser Auto-investissement est que vous risquez de limiter votre diversification.

Vous risquez également de rencontrer des difficultés de trésorerie si vous vous retrouvez avec des fonds non investis sur votre compte.

Pour compenser cela, vous pouvez augmenter le montant de l'investissement minimum à 300 € ou 500 €, en fonction du montant total de votre portefeuille.

Si vous avez le temps de consacrer dix minutes par semaine à l'avis de vos investissements immobiliers, nous vous conseillons de le faire.

Investir sur le marché secondaire

La stratégie mentionnée ci-dessus s'applique aux investissements manuels sur le marché primaire, ce qui signifie que vous investissez directement dans des prêts nouvellement originés.

EstateGuru dispose d'un marché secondaire dédié, que vous pouvez utiliser si vous avez des fonds non investis sur votre compte EstateGuru.

Un marché secondaire est l'endroit où vous pouvez vendre ou acheter des investissements avant la fin de la période d'investissement.

Vous pouvez utiliser des filtres pour trier les offres en fonction de vos préférences (votre stratégie d'investissement). Vous pouvez également trier les colonnes comme vous le souhaitez.

Vous obtiendrez des informations supplémentaires sur l'investissement immobilier si vous cliquez sur la petite icône du panier.

Vous ne pouvez acheter que l'ensemble de l'investissement sur le marché secondaire et non une partie de celui-ci. Si quelqu'un vend un investissement pour 1 740 €, vous devez acheter le montant total.

Vous devez également regarder les "gains attendus du vendeur" et les "gains attendus de l'acheteur" et les faire correspondre aux mises à jour du prêt.

Dans ce scénario, l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt et EstateGuru reprend la garantie.

Bien que cela semble être une bonne affaire puisque la fin de la durée du prêt est dans deux semaines. Le recouvrement réel du principal du prêt peut prendre des mois, ce qui fait que les "gains attendus par l'acheteur" sont une estimation très floue.

Il est probable que vous ne recevrez pas le principal du prêt à la fin de la période de prêt officielle si vous investissez dans ce prêt.

Investir sur le marché secondaire prend certainement plus de temps. Si vous repérez une bonne affaire où la probabilité que l'emprunteur rembourse le prêt en temps voulu est très élevée, vous pouvez utiliser le marché secondaire pour augmenter vos rendements.

Le marché secondaire peut également être utile s'il n'y a pas assez de prêts disponibles sur le marché primaire. EstateGuru vient également d'introduire une fonctionnalité qui vous permet d'acheter des investissements en gros sur le marché secondaire.

Il n'existe pas actuellement de fonction d'investissement automatique sur le marché secondaire, de sorte que l'investissement manuel prend beaucoup de temps. Le retour sur le temps passé à faire vos recherches pourrait ne pas en valoir la peine.

Combien de temps pouvez-vous encaisser ?

Il est maintenant temps de voir à quelle vitesse vous pouvez retirer de l'argent d'EstateGuru.

Pensez-vous à la liquidité lorsque vous choisissez votre plateforme de prêt P2P ?

Non ? Vous devriez pourtant!

Avec EstateGuru, vous engagez généralement votre argent pour au moins 12 mois. Vous avez toutefois la possibilité d'utiliser le marché secondaire et de retirer votre argent avant la fin de votre période d'investissement.

Notez que si votre taux de défaillance est élevé, la liquidité de votre investissement est limitée. Plus il y a de prêts en défaut dans votre portefeuille, plus la liquidité de vos actifs est faible.

Vendre sur le marché secondaire

Vous pouvez vendre vos investissements à un prix supérieur ou inférieur. Les vendeurs et les acheteurs doivent savoir qu'il ne s'agit pas d'une plateforme de négociation et que des frais de 2% vous seront facturés si vous vendez vos investissements.

Les acheteurs ne peuvent pas non plus vendre leur créance dans les 30 jours suivant l'achat.

Pour vendre vos créances sur le marché secondaire, vous devez vous rendre dans votre portefeuille et cliquer sur le panier à côté de votre créance.

Ensuite, vous pouvez utiliser un curseur pour ajuster votre remise ou votre bonus. Votre investissement apparaîtra sur le marché secondaire en cliquant sur "Sell my claim" ("Vendez ma créance").

Les autres plateformes qui proposent un marché secondaire sont LANDE et Bondora.

Notez que votre offre sur le marché secondaire n'est valable que pendant 14 jours. EstateGuru applique également des frais de vente de 2%.

Dans notre cas, elle serait de 0,73 € si nous décidons de vendre notre investissement et de réinvestir le capital dans de nouveaux prêts.

Une commission de 2% ne vous ruinera pas si vous avez besoin de retirer vos investissements rapidement.

N'oubliez pas non plus que vous risquez d'échouer si vous prévoyez de vendre des prêts en souffrance. Les investisseurs ont peu d'appétit pour racheter des prêts en défaut, vous devrez donc peut-être attendre que le prêt soit récupéré.

Option de sortie anticipée

EstateGuru a récemment introduit une option vous permettant de sortir immédiatement des investissements sélectionnés pour une remise de 35%.

Vous pouvez désormais vendre vos investissements en Lettonie, Lituanie et Estonie en les sélectionnant dans votre section portefeuille et en les vendant immédiatement au lieu de les inscrire sur le marché secondaire.

EstateGuru rachètera vos actifs à partir du fonds de réserve limité d'EstateGuru.

Cette nouvelle "fonction de sortie instantanée” vous permet de liquider immédiatement certains de vos investissements. En dehors de la remise de 35%, il n'y a pas d'autres frais.

N'oubliez pas que cette option ne doit être utilisée qu'en dernier recours en raison de la forte décote de sortie.

EstateGuru est la première plateforme de crowdfunding qui offre une option de sortie instantanée. Cela augmente la liquidité de votre portefeuille et permet des retraits rapides.

Support d'EstateGuru

Le service client d'EstateGuru est excellent.

Lorsque nous avons contacté EstateGuru pour vérifier des informations ou expliquer des fonctionnalités spécifiques plus en profondeur, EstateGuru nous a immédiatement répondu.

L'équipe a répondu dans les 24 heures, mais elle a également tenu à nous rencontrer lors de notre voyage à Tallinn pour nous montrer certains des projets sur lesquels elle travaillait.

Le PDG d'EstateGuru est toujours très ouvert pour nous rejoindre pour une interview et répondre à des questions essentielles.

Peu de plateformes P2P en Europe sont aussi transparentes avec leurs investisseurs qu'EstateGuru. Nous sommes convaincus que vous ne serez pas déçu par le support client d'EstateGuru.

Nous sommes convaincus que vous ne serez pas déçus par le service clientèle d'EstateGuru.

Alternatives à EstateGuru

En 2024, EstateGuru rencontrede nombreux défauts de paiement, si bien que les investisseurs sont souvent à la recherche d'autres plateformes offrant un meilleur retour sur investissement.

Voici quelques alternatives à EstateGuru qui méritent d'être prises en considération.

LANDE

Alors qu'EstateGuru propose des investissements dans des prêts immobiliers, LANDE offre jusqu'à 12 % d'intérêt sur les prêts agricoles. Investir dans des prêts agricoles permet de financer les agriculteurs européens, qui sont responsables de la production de cultures essentielles pour l'industrie alimentaire.

La rentabilité du portefeuille de prêt de LANDE est excellente, ce qui en fait l'une des plateformes les mieux notées par P2P Empire. Pour en savoir plus sur la manière de gagner un revenu passif, consultez notre article : LANDE Avis.

Crowdpear

Si vous aimez investir dans des prêts immobiliers mais préférez gagner des intérêts sur une plateforme qui adopte une approche plus conservatrice de l'évaluation des risques, Crowdpear est sûrement le choix idéal pour vous.

Cette plateforme de crowdfunding réglementée de Lituanie propose des investissements sous forme de prêts immobiliers à Vilnius et dans ses environs. Découvrez comment gagner jusqu'à 11 % d'intérêt grâce à notre avis sur Crowdpear.

Fintown

Si vous ne souhaitez pas assumer le risque de l'emprunteur, vous devriez envisager d'investir dans des prêts immobiliers, pour lesquels Fintown pourrait vous intéresser.

Cette nouvelle plateforme basée à Prague propose des investissements dans des biens locatifs à fort taux d'occupation.

Vos fonds seront utilisés pour financer des unités de location à court terme dans le centre de Prague. Vous ne courez aucun risque si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, car les revenus sont générés directement par les loyers.

Découvrez comment gagner 12% ;grâce à Fintown en lisant notre article : Fintown Avis.

Utilisez notre calculatrice de prêts P2P pour déterminer le profit que vous ferez sur chaque plateforme.