Indemo Avis

Résumé de notre avis sur Indemo

Indemo est l'une des plateformes les plus originales du secteur du prêt entre particuliers. L’entreprise propose d’investir dans des prêts immobiliers espagnols défaillants, achetés avec une forte remise, et sécurisés par des hypothèques. Le rendement moyen attendu est de 15,1 % par an.

La liquidité est limitée, mais les produits d’Indemo peuvent offrir un excellent rapport rendement/risque aux investisseurs prêts à bloquer leur argent pendant 2 ans.

Ce qu’il faut retenir de notre avis sur Indemo :

Si vous cherchez à obtenir de bons rendements ajustés au risque, Indemo mérite une place sur votre liste de plateformes d’investissement à considérer.

Prêt à faire fructifier votre argent intelligemment ?

Qu'est-ce qu'Indemo ?

Indemo est une société d’investissement réglementée basée en Lettonie. Elle est spécialisée dans les prêts défaillants achetés avec une remise importante, et garantis par des biens immobiliers situés en Espagne.

Ces prêts sont achetés auprès de banques espagnoles à un prix réduit, puis revendus à leur valeur de marché. Les investisseurs gagnent de l’argent en partageant les bénéfices de cette opération.

Indemo annonce un rendement attendu de 15,1 % par an, avec une durée d’investissement minimale de 24 mois. Cela représente une opportunité potentiellement très rentable, adossée à des actifs immobiliers.

Indemo collabore avec des sociétés intermédiaires en Espagne, comme Tamarindo Vector S.L., pour inscrire ces dettes sur la plateforme. Ces sociétés achètent les créances remisées auprès des banques. Tamarindo travaille avec des gestionnaires d’actifs comme Atlan Advance et Tauris Iberica, qui sélectionnent soigneusement les créances à financer via Indemo.

Une fois les créances acquises par Tamarindo, la gestion du recouvrement est confiée à des sociétés spécialisées.

Pour financer son portefeuille, Tamarindo revend une partie de ces créances sur Indemo sous forme d’obligations (Notes).

Les investisseurs sur Indemo peuvent investir dans ces créances. Quand celles-ci sont remboursées, les bénéfices sont partagés à 50/50 entre Tamarindo et les investisseurs.

Notre avis sur Indemo

Indemo adopte une approche innovante et différenciante dans le secteur du prêt entre particuliers, en se concentrant sur des créances immobilières espagnoles en défaut, achetées à prix réduit. À l'heure actuelle, aucune autre plateforme n'adopte cette stratégie aussi ciblée.

Contrairement à des plateformes comme Esketit, qui proposent des prêts non garantis via Spanda Capital, Indemo se concentre exclusivement sur des prêts garantis par des biens immobiliers, offrant ainsi une meilleure sécurité pour les investisseurs.

La plateforme affiche un rendement cible de 15,1 % par an. Jusqu’à présent, elle a dépassé les attentes : deux projets déjà finalisés ont généré en moyenne 25 % de rendement annuel. Toutefois, ce niveau de performance ne sera peut-être pas tenable à mesure que la plateforme se développe.

L’interface est intuitive, et la structure d’investissement permet de suivre en temps réel le processus de recouvrement, un niveau de transparence encore rare dans l’univers du crowdlending. En revanche, il faut accepter une durée de blocage de 24 mois et l’absence de flux de trésorerie mensuel.

Indemo s’est fixé un objectif ambitieux : atteindre un portefeuille de 25 millions d’euros d’ici fin 2025. Sans marché secondaire ni diversification plus large, cela pourrait être difficile. Selon nos estimations, il faudra sans doute 2 à 3 ans avant que la plateforme ne devienne véritablement rentable.

En résumé, Indemo peut convenir aux investisseurs expérimentés en quête d’opportunités à long terme avec un rendement élevé, adossées à l’immobilier. Mais il faut de la patience, une certaine tolérance au risque et une confiance solide envers l’équipe dirigeante.

Découvrez la performance d’Indemo dans notre portefeuille P2P réel, avec des données sur les rendements, les durées d’investissement et la répartition des fonds.

Conditions d'inscription

Créer un compte sur Indemo prend environ 15 minutes. Vous pouvez vous inscrire en tant que particulier ou entreprise. Voici les étapes à suivre pour les investisseurs particuliers :

Indemo n'accepte pas les investisseurs résidant au Royaume-Uni, car la licence financière de l'UE n'y est plus reconnue. De plus, les utilisateurs de Bulgarie et de Croatie ne peuvent pas temporairement investir sur Indemo, ces deux pays figurant sur la liste grise du GAFI en raison de déficiences dans la lutte contre le blanchiment de capitaux.

Lors de l'inscription, vous devrez renseigner votre nom, adresse e-mail, pays de résidence et le code promo P2PEMPIRE.

Ensuite, vous devrez valider votre adresse e-mail via un lien reçu dans votre boîte de réception, puis fournir des informations supplémentaires : pays de naissance, adresse actuelle, situation fiscale et si vous êtes une personne politiquement exposée.

Une étape importante consiste à passer un test de connaissance et d'adéquation afin d'évaluer votre expérience en matière d’investissement et votre situation financière.

Enfin, vous devrez vérifier votre identité via Veriff, le prestataire de vérification partenaire d’Indemo. Il vous sera demandé de scanner un QR code et de soumettre une photo d’un document d’identité ainsi qu’un selfie.

Après validation, votre compte sera activé en quelques heures.

Une fois activé, vous pourrez transférer des fonds depuis un compte bancaire à votre nom situé dans l’Espace économique européen (EEE).

Les coordonnées bancaires pour effectuer le virement sont disponibles en cliquant sur “Ajouter des fonds” en haut à droite de votre compte.

Veillez à bien saisir les informations de paiement pour que votre transfert soit correctement attribué. Les dépôts et retraits sont généralement traités sous un jour ouvré. Après un premier dépôt, les virements suivants sont crédités instantanément.

Indemo accepte uniquement les investisseurs majeurs (18 ans ou plus) résidant dans l’UE ou l’EEE.

Pour plus de sécurité, nous vous conseillons d’activer l’authentification à deux facteurs (2FA) depuis le menu “Paramètres” de votre compte.

Risques et rendement

Comme tout investissement sur une plateforme de prêt participatif (P2P) ou de crowdfunding, investir via Indemo comporte des risques. Il est essentiel de comprendre leur impact sur votre portefeuille.

Actuellement, Indemo propose des investissements dans des prêts immobiliers espagnols en défaut de paiement, garantis par hypothèque. Voici les principaux risques identifiés lors de notre analyse :

Risque lié à la plateforme

Indemo est une plateforme récente, lancée fin 2023. Malgré sa jeunesse, elle gère déjà près de 4 millions d’euros d’actifs sous gestion, ce qui est prometteur.

L’objectif d’Indemo est d’atteindre un portefeuille de 25 millions d’euros d’ici fin 2025. C’est ambitieux, surtout en l’absence d’un marché secondaire et face au manque de liquidité de ses produits actuels.

Selon notre estimation, Indemo devra probablement gérer au moins 50 millions d’euros d’actifs pour devenir rentable à long terme. De nombreuses fintech ont fixé des objectifs similaires sans les atteindre, souvent à cause d’une dépendance au capital externe ou à l’intérêt des investisseurs au lancement.

Indemo a déjà levé 1,53 million d’euros en capital, ce qui témoigne de l’intérêt des investisseurs. Pour croître de manière durable, la plateforme devra maintenir de bons résultats, récupérer efficacement les dettes et instaurer la confiance sur le long terme.

Le principal risque réside dans la capacité d’Indemo à poursuivre ses activités tout en gérant un portefeuille croissant d’investissements complexes et à long terme. Si les taux de recouvrement baissent ou que les flux entrants ralentissent, cela pourrait entraîner des problèmes opérationnels.

Risque lié au partenaire de prêt

Il est important de savoir qu’Indemo agit comme intermédiaire entre les investisseurs et les sociétés partenaires, en listant les opportunités sous forme de Notes sur sa plateforme.

La qualité du portefeuille d’Indemo dépend fortement des opérations menées par ses partenaires, qui achètent des dettes décotées en Espagne dans l’objectif de les revendre avec profit.

Voici comment fonctionne la publication de ces Notes sur Indemo :

La plateforme collabore avec des fournisseurs de créances comme Tamarindo Vector S.L., une société espagnole (SPV) qui détient les hypothèques dans son bilan.

Tamarindo Vector est autorisée par la Banque d’Espagne comme prêteur immobilier et enregistrée auprès de la Direction générale de la consommation pour la contractualisation et l’intermédiation de prêts.

Les partenaires de prêt présentent plusieurs risques :

Nous avons analysé le rapport financier de Tamarindo pour 2023, accessible ici. Tamarindo Vector y affiche un résultat bénéficiaire.

Tamarindo collabore avec Atlan Advance et Tauris Iberica pour la due diligence, la gestion et le recouvrement des dettes. Ces entreprises sélectionnent des créances décotées selon des critères définis.

Selon son site web, Atlan Advance gère plus de 55 millions d’euros d’actifs et est actif depuis plus de 10 ans. Il est également enregistré comme intermédiaire de crédit immobilier auprès de la Banque d’Espagne.

Indemo nous a aussi informés que Tauris Iberica gère plus de 5 000 biens d’une valeur totale de 500 millions d’euros.

Il n’existe malheureusement pas de base de données publique pour vérifier ces chiffres de manière indépendante.

Services de gestion d’actifs

Le risque lié au prêteur dépend directement de la qualité des services fournis par les entreprises partenaires chargées de la sélection, l’évaluation et le recouvrement des créances.

Ces sociétés de gestion réalisent des analyses (scoring), des vérifications (due diligence) et sélectionnent les dettes les plus prometteuses disponibles sur le marché.

Le processus repose à la fois sur des évaluations internes et externes. Moins de 10 % des dettes analysées sont finalement acceptées sur la plateforme.

Les créances sélectionnées sont regroupées dans des Notes publiées sur Indemo. Chaque Note contient des indicateurs clés comme le ratio Prix/Valeur (PTV) et Prix/Dette (PTD).

Le prospectus de base d’Indemo décrit plusieurs scénarios pouvant avoir un impact négatif sur les rendements des investisseurs, notamment :

Comme vous pouvez le constater, il existe de nombreux facteurs de risque à prendre en compte. Bien qu’Indemo fonctionne dans un cadre juridique solide, chaque investisseur doit comprendre et accepter ces risques avant de placer son argent.

Réduction du risque

Pour limiter les risques pour les investisseurs, Indemo applique des critères très stricts lors de la sélection des créances publiées sur la plateforme. Seules les dettes jugées de haute qualité et bien garanties sont proposées à l’investissement.

Voici comment Indemo filtre ses opportunités :

• Type de garantie : Seules les propriétés résidentielles entièrement construites (appartements, maisons de ville ou villas) sont acceptées. Les projets en cours de construction sont exclus.
• Emplacement : L’accent est mis sur les zones stables et liquides d’Espagne, comme les grandes villes ou les régions côtières attractives, notamment dans le segment de prix moyen.
• Indicateurs clés : Chaque dette doit respecter des seuils stricts en matière de ratio Prix/Valeur (PTV) et Prix/Dette (PTD). Une évaluation officielle à jour est également exigée.

Un autre élément important est que Tamarindo Vector, la société espagnole (SPV), achète les créances avec ses propres fonds avant de les proposer sur Indemo. Cette préfinancement réduit le risque d’exécution et permet aux investisseurs d’acheter des Notes déjà actives dans le processus de recouvrement.

En résumé, le processus de sélection d’Indemo vise à ne proposer que des créances bien documentées, situées dans des zones attractives et dotées d’un bon potentiel de récupération. Cela permet de limiter la probabilité d’avoir des actifs problématiques dans le portefeuille.

Scénarios de rendement

Selon le document d’informations clés fourni par Indemo, le rendement d’un investissement dans des créances sécurisées achetées avec décote dépend de plusieurs facteurs. Voici quelques données utiles pour mieux comprendre les risques et les rendements potentiels chez Indemo.

Les scénarios suivants sont basés sur une moyenne de 62 % pour les ratios Prix/Valeur (PTV) et Prix/Dette (PTD) des Notes.

Scénario de crise :
La créance ne peut pas être recouvrée, les biens immobiliers sont saisis et vendus avec une perte de 44,3 % après 3,5 ans. Ce scénario reflète la plus forte chute des prix immobiliers en Espagne lors de la crise des subprimes entre 2008 et 2014. Les frais d’enchères, taxes et commissions d’agences sont inclus.

Scénario défavorable :
Après deux ans, les biens sont vendus aux enchères avec une décote de 15 % par rapport à leur valeur estimée, en incluant également taxes et frais.

Scénario modéré :
Un accord extrajudiciaire permet au débiteur de rembourser 90 % de ses obligations sous 18 mois.

Scénario favorable :
Un accord extrajudiciaire est conclu rapidement et le débiteur rembourse 90 % sous 9 mois.

Indemo communique ses rendements attendus sur la base du scénario modéré, ce qui montre que l’entreprise se sent à l’aise pour opérer dans cette fourchette – voire dans un contexte plus favorable.

Cela dit, pour atteindre ses objectifs financiers, la plateforme devra continuer à livrer des performances conformes à ces prévisions. Si les investisseurs sont confrontés à des scénarios défavorables ou de crise, la confiance dans la plateforme pourrait fortement diminuer, poussant certains à chercher d’autres alternatives.

Maintenir des performances cohérentes avec les rendements annoncés est donc essentiel pour fidéliser les investisseurs.

Rendements élevés

Investir dans des créances achetées avec décote (DDI) via Indemo permet de suivre deux stratégies principales, chacune offrant des profils différents en matière de rendement et de liquidité :

Dans les deux cas, les investisseurs profitent d’un rabais important sur des créances adossées à des biens immobiliers. D’après Indemo, les rendements observés jusqu’ici se situent entre 15 % et 35 %, selon la vitesse de recouvrement.

Le principal risque reste le facteur temps : le recouvrement d’une dette peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. Mais pour les investisseurs patients, le potentiel de rendement est l’un des plus élevés du secteur du prêt entre particuliers.

Protection des investisseurs jusqu’à 20 000 €

Indemo SIA fait partie du système national d’indemnisation des investisseurs, établi selon la directive européenne 97/9/CE. Ce dispositif offre une protection aux investisseurs si Indemo SIA n’est plus en mesure de restituer les fonds ou instruments financiers détenus pour le compte des utilisateurs.

L’indemnisation maximale s’élève à 90 % de la perte nette de l’investisseur, dans la limite de 20 000 €.

Il est important de noter que ce mécanisme ne fonctionne ni comme une garantie de rachat ni comme une garantie collective. Si des risques liés au marché ou à l’émetteur de la dette se concrétisent, il est possible que l’investisseur ne bénéficie d’aucune indemnisation dans le cadre de ce programme.

Fiscalité

Étant donné que les investisseurs d’Indemo investissent dans des titres transférables (appelés Notes), la plateforme agit en tant qu’agent de retenue à la source et doit prélever l’impôt applicable sur les bénéfices générés par chaque investisseur.

Pour les résidents fiscaux de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, le taux standard de retenue à la source est de 5 %. Ce taux peut être réduit par une convention fiscale bilatérale, comme c’est le cas en Lituanie, où le taux appliqué est de 0 %. Si vous investissez via une entreprise, le taux de retenue à la source est également de 0 %.

Aucune démarche fiscale supplémentaire n’est nécessaire, car Indemo s’appuie sur les informations fournies lors de l’inscription.

En tant que société d’investissement réglementée par la directive MiFID et opérant dans l’Union européenne, Indemo fournit un rapport fiscal annuel. Ce document permet aux investisseurs de compenser facilement la retenue à la source appliquée sur Indemo avec les impôts dus sur les revenus passifs (intérêts) dans leur pays de résidence fiscale, évitant ainsi une double imposition.

Expérience utilisateur

L’équipe d’Indemo a porté une attention particulière à la convivialité de sa plateforme, conçue spécifiquement pour les investissements dans des dettes hypothécaires à prix réduit en Espagne.

Dès votre connexion, vous voyez les Notes disponibles, accompagnées du rendement attendu, du montant, du ratio prix/valeur et de l’avancement du processus de recouvrement (appelé "Flow").

En cliquant sur l’icône de coche en haut à droite d’une Note, vous pouvez afficher sur une carte les biens immobiliers associés aux dettes, ce qui vous donne une vision claire de leur localisation.

Indemo se concentre principalement sur les zones côtières et les grandes villes espagnoles, où les biens sont généralement plus liquides que dans les zones rurales.

En sélectionnant le numéro d’une Note, vous accédez à la vue « Flow », qui vous montre les dettes contenues dans cette Note et leur stade de recouvrement. Une Note peut contenir plusieurs dettes à différents stades, comme illustré ci-dessous.

Plus le recouvrement est avancé, plus la liquidité de votre investissement est élevée. Bien qu’Indemo recommande une durée de 24 mois, il est possible de récupérer vos fonds plus tôt si les gestionnaires de créances parviennent à vendre les dettes rapidement.

Dans l’onglet « Objects », vous trouverez plus de détails sur chaque bien immobilier inclus dans une Note : ratio prix/valeur, statut actuel, etc. Le graphique orange indique la part de la dette liée à chaque bien.

Vous pouvez également cliquer sur chaque bien pour consulter les rapports d’évaluation associés, disponibles pour toutes les propriétés listées.

L’onglet « Note Summary » (Résumé de la Note) vous fournit des informations supplémentaires sur la Note sélectionnée. Une fois votre investissement effectué, vous pouvez suivre votre portefeuille dans la section « Assets » du menu de navigation.

Auto Invest d’Indemo

Indemo propose une fonction d’investissement automatique (Auto Invest) qui vous permet de définir des critères personnalisés pour automatiser vos investissements. Toutefois, si vous débutez sur la plateforme, nous vous recommandons de commencer par des investissements manuels afin de bien comprendre les différentes options disponibles.

Liquidité

Lors de nos tests, Indemo ne proposait pas encore de marché secondaire. Cependant, le PDG nous a confirmé que ce marché est prévu pour la première moitié de 2025.

Le recouvrement de créances sur Indemo prend en moyenne deux ans. Les investisseurs doivent donc être prêts à immobiliser leur capital sur le moyen terme. En contrepartie, ils peuvent bénéficier de rendements supérieurs à la moyenne.

Indemo propose également des rendements alignés sur des taux de dépôt fixes pour le capital nouvellement investi, incitant ainsi les investisseurs à découvrir la plateforme. Cette approche s’inscrit dans la campagne « Fast Track » d’Indemo.

Il est important de noter qu’une fois votre investissement effectué sur Indemo, vous ne pourrez pas retirer vos fonds avant que la dette ne soit intégralement recouvrée. Ce délai peut aller de quelques mois à plusieurs années selon les cas.

Service client

Durant nos tests, nous avons contacté directement le PDG d’Indemo et reçu des réponses détaillées à toutes nos questions dans un délai de un à trois jours ouvrables.

Nous avons également échangé avec l’équipe du support client, responsable de l’onboarding des nouveaux investisseurs. Les réponses nous ont été fournies dans un délai de 24 heures en moyenne.

Nous évaluons la qualité du support comme étant très bonne. Si vous utilisez le chat en direct disponible sur le site d’Indemo, vous pouvez espérer une réponse dans un délai allant de quelques minutes à quelques heures selon la complexité de votre demande.

Alternatives à Indemo

Indemo est une plateforme à haut risque et haut rendement, avec des paiements irréguliers et des durées d’investissement plus longues que la majorité des autres plateformes de prêt entre particuliers. Bien qu’elle ait affiché des performances supérieures à celles annoncées, son historique reste limité. Il peut donc être judicieux d’envisager d’autres options pour mieux diversifier votre portefeuille.

Fintown

Fintown est une plateforme basée à Prague, en République tchèque, qui permet d’investir dans des appartements touristiques déjà en activité. Les investisseurs perçoivent des revenus mensuels issus des loyers. Fintown propose également des opportunités à rendement plus élevé à travers des prêts de développement gérés par le groupe Vihorev. La plateforme ne finance que des projets internes, ce qui réduit certains risques externes que l’on retrouve sur d’autres plateformes comme EstateGuru. Découvrez-en plus dans notre avis sur Fintown.

LANDE

Si vous préférez une plateforme de financement participatif plus traditionnelle avec des investissements sécurisés et bien rémunérés, LANDE est une excellente option. Cette plateforme régulée en Lettonie est spécialisée dans les prêts agricoles garantis par des terres, des récoltes ou du matériel agricole. Plus de détails dans notre avis sur LANDE.