EstateGuru Erfahrungen

EstateGuru Erfahrungen

EstateGuru ist eines der etabliertesten P2P-Plattformen in Europa, die Investitionen in Immobillienkredite anbietet. Seit 2014 hat die Plattform Zinsen in Höhe von € 58 Mio. an über 154.000 Investoren ausbezahlt. Du kannst in immobilienbesicherte Kredite mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 10,45 % investieren. Wie? Finde es selbst heraus, wir geben dir einen Einblick in unsere EstateGuru-Erfahrung nach einer vierjährigen Investition.

EstateGuru Ausfälle

Überlegst du dir sich bei EstateGuru anzumelden?

Toll! Aber schaue dir zuerst die Zahlen und Statistiken von EstateGuru an.

Die Anzahl der Investoren steigt und damit auch die Anzahl der Projekte sowie die Ausfallrate. Aktuell werden 38,76 % des Kreditbuchs als “Ausgefallen” kategorisiert. 

EstateGuru ist eine der besten P2P-Plattformen, was die Einholung von Darlehen betrifft, dennoch sollte man mit einem gewissen Verlust von Kapital zu rechnen. Die Verlustrate beträgt aktuell 0,009 % des bisher finanzierten Kreditvolumens von über €685 Millionen Euro.

Erwähnenswert ist jedoch, dass deine Investition mit einer Hypothek besichert ist, was den potenziellen Verlust des Kapitals deutlich verringert.

Sollte es zu einem Ausfall in deinem Portfolio kommen, rechne mit einer durchschnittlichen Erholungszeit von rund elf Monaten. In vielen Fällen kann das Team von EstateGuru nicht nur den Kredit sondern auch die Zinsen einholen. Im Durchschnitt verdienen die ausgefallenen Kredite einen Ertrag von ca. 9% im Jahr.

Bei ausgefallenen Krediten in Deutschland solltest du mit einer deutlich längerer Erholungszeit rechnen. Der CEO von EstateGuru hat uns im letzten Interview mitgeteilt, dass die Erholgunszeit in Deutschland bis zu 24 Monate betragen kann. Investoren sollten daher mit der Einholung der ausgefallenen Kredite erst im Jahr 2025 rechnen.

Voraussetzungen bei EstateGuru

Um sich bei EstateGuru anzumelden und in immobilienbesicherte Kredite zu investieren, musst du die folgenden Nutzungsbedingungen erfüllen:

Risiko und Rendite

Fragst du dich, ob die Investition bei EstateGuru sicher ist? Sehen wir uns die Sicherheiten an.

Besicherte Investitionen

Der größte Vorteil von Investitionen bei EstateGuru liegt darin, dass die Investitionen mit einer Hypothek besichert sind.

Das ist viel wertvoller als eine Rückkaufgarantie die du bei Esketit oder Lendermarket finden würdest.

Bewerte dein Risiko selbst

Wenn du mit Geld vorsichtig bist, möchtest du bestimmt manuell in EstateGuru investieren und jedes einzelne Projekt vor der Investition überprüfen. Es ist nicht erforderlich, aber es ist eine gute Übung.

Lies weiter oder klicke einfach hier! Wir zeigen dir, wie es geht.

Bei jeder Due-Diligence bewertet das Risikoteam von EstateGuru die Rentabilität des Immobiliendeals. Die Plattform analysiert den "Ausstiegsplan" des Kreditnehmers und prüft, ob der Kreditnehmer in der Lage sein wird, den Kredit mit den aufgelaufenen Zinsen zurückzuzahlen.

Die meisten Kreditnehmer auf EstateGuru sind erfahrene Immobilienentwickler, die Immobilien renovieren oder bauen und sie mit einem hohen Gewinn verkaufen. In unserem Gespräch mit dem Mitbegründer und Leiter der Abteilung "Risiko und Innovationen" erfuhren wir, dass es üblich ist, durch Investitionen in Immobiliengeschäfte im Baltikum einen Gewinn von 30 % pro Jahr zu erzielen. In Deutschland liegt die Rendite für die erfolgreichsten Immobilienentwickler bei etwa 20%. Dies hängt natürlich von der Marktlage ab.

Die meisten Kreditnehmer leihen sich nur etwa 50% der benötigten Mittel, was bedeutet, dass bei einem Zinssatz von 10% die Finanzierungskosten für den Kreditnehmer nur etwa 5% pro Jahr betragen. Der potenzielle Gewinn der renovierten oder gebauten Immobilie kann die Finanzierungskosten auf EstateGuru leicht decken.

Ist EstateGuru sicher?

Fragst du dich, wer hinter der Plattform steht und ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen legitim sind? Wir haben unsere Hausaufgaben für dich gemacht. Schaue dir einfach unser Ergebnis an.

Fragst du dich, wie EstateGuru arbeitet? Sieh dir unser Video über unseren Besuch in der Zentrale von EstateGuru in Tallinn an:

Wer leitet das Unternehmen?

EstateGuru wird von CEO Mihkel Stamm geleitet. Herr Stamm ist seit der Gründung von EstateGuru dabei. Er war früher als COO tätigt und wurde im Januar 2023 zum Geschäftsführer ernannt.

Wer ist der rechtmäßige Eigentümer des Unternehmens?

CEO und Mitgründer Marek wird von Kristjan-Thor Vähi unterstützt, der derzeit als passiver Mitgründer innerhalb der Plattform mitwirkt.

Weitere Partner und Mitgründer sind Mr. Marko Arro (der für die finanzielle Seite verantwortlich ist) und Mr. Kaspar Kaljuvee (der sich um die Risikoseite kümmert).

Gibt es Auffälligkeiten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen?

Bist du bereit, 25 Seiten Kleingedrucktes zu lesen? Nein? Dachten wir uns. Deshalb haben wir für dich eine Analyse durchgeführt und hier sind die Ergebnisse.

Abschnitt 12 - Inkasso erklärt

Während unseres Besuchs im Büro von EstateGuru in Tallinn hatten wir die Gelegenheit, mit Eric Noormets, dem Inkassomanager des Unternehmens, zu sprechen. Eric beschrieb genau, wie der Inkassoprozess funktioniert und wie EstateGuru es geschafft hat, alle Gelder der Investoren abzurufen, wenn Projekte ausfielen.

Es ist gut zu sehen, dass dieser Prozess auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von EstateGuru erwähnt ist.

Hier ist eines der finanzierten Projekte, die wir persönlich besuchen durften.

Abschnitt 4.5 - Aufbewahrung von Geldern

EstateGuru bietet allen Investoren ein individuelles IBAN Konto von Lemonway an. Dies erhöht die Sicherheit deiner Mittel auf EstateGuru, da diese von den Geschäftskonten der Plattform getrennt sind.

Abschnitt 15.1 - Änderungen

EstateGuru kann die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ohne vorherige Ankündigung ändern.

Dies ist jedoch kaum der Fall, da die Plattform in der Regel alle Investoren über eine Änderung der Geschäfstbedingungen rechtzeitig informiert.

Haben Anleger den Zugang zu individuellen Darlehensverträgen?

Investoren auf EstateGuru haben Zugang zu individuellen Darlehensverträgen. Du kannst sie dir auf deinem Konto unter dem Abschnitt Dokumente ansehen.

Als wir unsere Due Diligence von EstateGuru durchgeführt haben, haben wir nichts Außergewöhnliches oder Verdächtiges innerhalb der Teammitglieder von EstateGuru festgestellt.

Benutzerfreundlichkeit

Die Nutzung von EstateGuru ist einfach und intuitiv.

Du kannst entweder manuell investieren (wie wir) oder eine automatische Investition einrichten und das Tool die Arbeit für dich erledigen lassen.

Automatisierte Anlagestrategien

EstateGuru hat vor kurzem sein Auto Invest verbessert und mit den Automatisierten Anlagestrategien eine neue Möglichkeit eingeführt, dein Portfolio zu diversifizieren.

Du kannst zwischen drei Strategien wählen:

Konservative Strategie

Die vordefinierte konservative Strategie diversifiziert dein Portfolio über Kredite mit den folgenden Merkmalen:

• LTV bis zu 67,5%
• Nur endfällige Darlehen (inkl. Annuitäten)
• Keine Stufenkredite
• Nur Kredite aus Estland, Deutschland, Finnland, Litauen, Lettland, UK
• Überbrückungskredite, Geschäftskredite, Entwichlngskredite
• Bis zu 18 Monate Laufzeit

Ausgewogene Strategie

Die ausgewogene Strategie eignet sich für Anleger, die Wert auf höhere Renditen und einen geringeren Cashflow legen. Sie kommt mit den folgenden vordefinierten Einstellungen:

• LTV bis zu 75%
• Stufen-Darlehen sind enthalten
• Alle Länder sind eingeschlossen
• Alle Kreditarten
• Bis zu 60 Monate

Individuelle Strategie

Die benutzerdefinierte Strategie ist der verbesserte Auto Invest mit neuen Einstellungen, mit denen du deine Investition für ein einzelnes Projekt und einzelne Kreditnehmer festlegen kannst.

Der größte Vorteil aller Strategien ist, dass du sie schon ab €50 für einen einzelnen Kredit nutzen kannst.

Manuelle Investition bei EstateGuru

Da wir mit EstateGuru-Auto-Invest unsere Investitionen nicht komplett kontrollieren können, investieren wir meistens manuell. Folgende Punkte werden von uns bewertet.

Alle acht Faktoren helfen uns bei der Entscheidung, ob die jeweilige Immobilieninvestition gut zu unserer Anlagestrategie auf EstateGuru passt.

Unsere Bewertungsmethode

Zinssatz

Während wir uns auch den Zinssatz ansehen, sind diese für EstateGuru nicht allzu hoch, da die meisten Projekte ohnehin jährliche Renditen zwischen 9% und 11% bieten. Die Zinsen sind nicht so hoch, wie du es von Plattformen wie Lendermarket oder Afranga gewöhnt bist.

Loan-to-Value 

Was wir priorisieren, ist der LTV (loan-to-value) Indikator. Je niedriger der LTV, desto geringer ist das Ausfallrisiko. Laut EstateGuru müsste der Immobilienmarkt um 50 % bis 60 % fallen, damit ein Verlust der Investorengelder entsteht (falls die Immobilie liquidiert werden müsste, was sehr unwahrscheinlich ist). Wir wollen Projekte mit einem LTV von weniger als 60 % finanzieren.

Projektphasen

Im nächsten Schritt betrachten wir die Phase (Stufe) des Projekts. In der Immobilienbranche ist es üblich, dass Bauunternehmen stufenweise Kredite aufnehmen, da sie nicht sofort den vollen Kreditbetrag benötigen. Wenn wir bereits in dasselbe Projekt, aber in einer anderen Phase investiert haben, investieren wir nur dann weiter in dasselbe Projekt, wenn wir in der Vergangenheit keine verspäteten Zahlungen des Kreditnehmers festgestellt haben.

Du kannst in deinem Portfolio nachsehen, ob verspätete Kredite angefallen sind. In der Regel ist es ratsam, in frühere “Phasen” zu investieren, da diese auch zuerst vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden. Sollte der Schuldner Probleme mit der Zahlung haben, kannst du davon ausgehen, dass dies auch bei späteren “Phasen” der Fall sein wird.

Kreditlaufzeit

Wir wollen unser Kapital nicht zu lange binden, deshalb finanzieren wir nur Projekte mit einer Laufzeit von 12 bis 18 Monaten oder weniger.

Hypothekenrang

Achte immer auf den Sicherheitenwert und den Hypothekenrang. Wir investieren ausschließlich in erstrangige Hypotheken. Wir sehen keinen Grund, in Hypotheken zweiten oder dritten Ranges zu investieren.

Bewertung

Das Risiko deiner Investition in Immobilien spiegelt sich immer in der Bewertung der Immobilie wider. Deshalb solltest du dich besser mit dem Unternehmen befassen, welches die Sicherheiten bewertet.

In diesem Fall wurde die Bewertung von Ober Haus durchgeführt, einem lizenzierten Immobilienunternehmen aus Estland. Führe eine schnelle Google-Suche durch, um sicherzustellen, dass es sich um ein legitimes und lizenziertes Unternehmen handelt.

Beachte, dass die Bewertung der Sicherheiten (Wertpapiere, Pfand) von lizenzierten Immobilienagenturen durchgeführt wird. Diese Dokumente werden zusammen mit den Kreditnehmerinformationen und dem Geschäftsplan vom EstateGuru-Risikoteam (Kreditausschuss) überprüft, welches auch die Bedingungen des Kredits festlegt.

Ort

Der Standort ist oft der wichtigste Wertschöpfungsfaktor. Unsere Strategie besteht darin, in Ballungsräume zu investieren, da die Immobilien in der Nähe von Städten während eines wirtschaftlichen Abschwungs im Vergleich zu denen am Land weniger an Wert verlieren.

Recherchiere die Adresse der Immobilie, die als Hypothek dient, und prüfe, ob eine gute Verbindung zur Stadt besteht.

Die Geschichte des Kreditnehmers

Möchtest du das Geld an ein Unternehmen leihen, das in der Vergangenheit Schwierigkeiten hatte, dieses zurückzuzahlen? Hoffentlich nicht. Sieh dir die Geschichte des Kreditnehmers an, ob du Verzögerungen oder Standardeinstellungen feststellen kannst.

Wenn du nicht in vorfinanzierte Projekte des gleichen Kreditnehmers investiert hast, kannst du die Kreditdetails leider nicht einsehen. Was du jedoch sehen kannst, ist der Kreditstatus. Ist dieser blau, so gibt es keine Verzögerungen. Wenn das Symbol einen orangefarbenen Teil aufweist, bedeutet dies, dass sich das Darlehen verzögert hat. Das rote Symbol steht für einen Kreditsausfall.

Es mag sehr mühsam erscheinen, Immobilienprojekte zu bewerten, aber sobald du den Dreh raus hast, kannst du deine eigene Bewertung in weniger als fünf Minuten durchführen. Dieser Prozess erhöht die Kontrolle über deine Investitionen erheblich, ganz besonders im Vergleich zur Verwendung von Auto-Invest.

Du möchtest wissen, wo du dein Geld investierst, oder?

Der Nachteil der Nichtverwendung von Auto-Invest besteht darin, dass du möglicherweise deine Diversifikation einschränkst.

Es kann auch vorkommen, dass du auf Cash Drag stößt, wenn du deine nicht-investierten Mittel auf deinem Konto behältst. Um das auszugleichen, kannst du deinen Mindestinvestitionsbetrag je nach Gesamtportfolio auf € 100 oder € 150 erhöhen.

Hast du genügend Zeit, zehn Minuten pro Woche für die Bewertung deiner Immobilieninvestitionen aufzuwenden, empfehlen wir dir, das auch zu tun.

Investitionen am Zweitmarkt

Die oben genannte Strategie gilt für manuelle Investitionen auf dem Erstmarkt, d. h. du investierst direkt in neu aufgenommene Kredite.

EstateGuru verfügt über einen eigenen Zweitmarkt, den du nutzen kannst, wenn du nicht-investierte Mittel auf deinem EstateGuru-Konto hast.

Der Sekundärmarkt ist ein Ort, an dem du Anlagen vor dem Ende des Anlagezeitraums verkaufen oder kaufen kannst.

Du kannst Filter verwenden, um Angebote nach deinen Vorlieben (deiner Anlagestrategie) zu sortieren. Auch Spalten können nach deinen Wünschen gefiltert werden.

Wenn du auf das kleine Warenkorbsymbol klickst, erhältst du zusätzlich Informationen zur Immobilieninvestition.

Auf dem Sekundärmarkt kannst du nur die volle Investition kaufen und nicht nur einen Teil davon. Wenn jemand eine Investition um € 16.210 verkauft, musst du den vollen Betrag zahlen.

Du solltest dir auch die “vom Verkäufer erwarteten Einnahmen” und “vom Käufer erwarteten Einnahmen” ansehen und diese mit den Kreditaktualisierungen abgleichen.

In diesem Szenario kann der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen und EstateGuru übernimmt die Krediteinholung.

Zwar scheint es ein gutes Geschäft zu sein, da das Ende der Kreditlaufzeit innerhalb von zwei Wochen liegt. Die tatsächliche Rückzahlung des Kredits kann jedoch Monate dauern, was den “vom Käufer erwarteten Gewinn” zu einer sehr verschwommenen Schätzung macht. Wenn du in dieses Darlehen investierst, ist es sehr wahrscheinlich, dass du den Kreditbetrag am Ende der offiziellen Darlehenslaufzeit nicht erhältst.

Investitionen auf dem Sekundärmarkt brauchen sicherlich mehr Zeit. Wenn es dir gelingt, ein gutes Angebot zu finden, bei dem die Wahrscheinlichkeit einer rechtzeitigen Rückzahlung des Kredits sehr hoch ist, kannst du den Zweitmarkt nutzen, um deine Rendite zu erhöhen.

Der Sekundärmarkt könnte auch nützlich sein, wenn auf dem Erstmarkt nicht genügend Kredite verfügbar sind.

Da es derzeit keine Auto-Invest-Funktion für den Sekundärmarkt gibt, ist nur manuelles Investieren möglich und dieses ist ziemlich zeitaufwändig. Der Zeitaufwand für deine Recherche lohnt sich möglicherweise nicht.

Wie schnell kannst du Geld abheben?

Jetzt ist es an der Zeit, zu prüfen, wie schnell du Geld von EstateGuru abheben kannst.

Denkst du bei der Auswahl der P2P-Plattformen an die Liquidität?

Nein? Das solltest du aber!

Mit EstateGuru legst du dein Geld normalerweise für mindestens 12 Monate an. Du hast jedoch die Möglichkeit, den Zweitmarkt zu nutzen und dir dein Geld noch vor Ablauf deiner Investitionsperiode auszahlen zu lassen. .

Verkauf am Zweitmarkt

Du kannst deine Investitionen zu einem Premium- oder ermäßigten Preis verkaufen. Verkäufer und Käufer sollten wissen, dass dies keine Handelsplattform ist und dass beim Verkauf von Anlagen eine Gebühr von 3 % anfällt.

Käufer können die Forderung auch nicht innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf verkaufen.

Um deine Forderungen auf dem Sekundärmarkt verkaufen zu können, musst du in dein Portfolio gehen und auf den Warenkorb neben deiner Investition klicken.

Im nächsten Schritt kannst du deinen Rabatt oder deine Prämie mithilfe eines Schiebereglers anpassen. Wenn du auf INVESTITION VERKAUFEN klickst, wird deine Investition am Sekundärmarkt aufgelistet.

 Beachte, dass dein Angebot auf dem Sekundärmarkt nur 14 Tage gültig ist. EstateGuru erhebt außerdem eine Verkaufsgebühr von 3 %. Wenn du verspätete bzw. ausgefallene Kredite verkaufen möchtest, solltest du davon ausgehen, dass du möglicherweise keinen Käufer finden wirst, was die Liquidität deines Portfolios beschränken kann.

Support

Das Kundenservice von EstateGuru ist gut.

Als wir uns an EstateGuru wandten, um Informationen zu überprüfen oder bestimmte Funktionen ausführlicher erläutert zu bekommen, meldete sich EstateGuru unverzüglich bei uns.

Das Team antwortete nicht nur innerhalb von 24 Stunden, sondern wollte uns auch während unserer Reise nach Tallinn treffen, um uns einige ihrer Projekte zu zeigen, an denen derzeit gearbeitet wird.

Es gibt nicht sehr viele P2P-Plattformen in Europa, die für ihre Investoren so transparent sind wie EstateGuru. Wir sind sicher, dass du vom Kundenservice bei EstateGuru nicht enttäuscht sein wirst.